DOBRE PERSPEKTYWY DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

• WARSZAWSKI ZASÓB BIUR POWIĘKSZY SIĘ O 16% DO KOŃCA 2017 R. PRZY ROSNĄCEJ LICZBIE PUSTOSTANÓW
• 430 MKW. NA 1 000 MIESZKAŃCÓW – WARSZAWA NAJBARDZIEJ NASYCONĄ POWIERZCHNIĄ HANDLOWĄ STOLICĄ W REGIONIE CEE
• 853 TYS. MKW. POWIERZCHNI PRZEMYSŁOWYCH I LOGISTYCZNYCH W BUDOWIE – REKORDOWY WYNIK OD 2008 R.

Jak wynika z danych zebranych przez CBRE, największą światową firmę doradczą w sektorze nieruchomości komercyjnych, najbliższe kwartały przyniosą poszczególnym segmentom polskiego rynku nieruchomości komercyjnych wzrosty. Dobre perspektywy dla Polski wynikają z polepszającej się sytuacji gospodarczej kraju i rosnącego zainteresowania Polską zagranicznych inwestorów. W I połowie 2014r. całkowity wolumen inwestycyjny w Polsce wyniósł prawie 1,4 miliarda EUR. W II kw. 2014 wolumen inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych spadł nieco względem I kw. i wyniósł 409 mln EUR. Jednocześnie, po raz pierwszy, wartość inwestycji w nieruchomości przemysłowe i logistyczne była wyższa niż w nieruchomości biurowe i handlowe, wynosząc 218 mln EUR.

Warszawski rynek biurowy

Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie wynoszą ponad 4,3 mln mkw. W budowie są kolejne 43 obiekty biurowe o łącznej powierzchni 633 tys. mkw., z czego 42% powstaje w Centrum. Od początku 2014 r oddano do użytkowania ponad 190 tys. mkw. w 18 budynkach, a do końca 2017 r. planowane jest ukończenie kolejnych 375 tys. mkw.

Wolumen transakcji najmu w I połowie 2014 r. wyniósł 260 100 mkw., czyli o 22% mniej niż w analogicznym okresie ubr. Nowe umowy najmu objęły ponad 119 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy renegocjacje umów dotyczyły nieco ponad 95 tys. mkw. W przypadku 17.300 mkw. powierzchni zawarto umowy przednajmu. 197.900 mkw. przypadło na umowy zawarte w lokalizacjach pozacentralnych, a 62.200 mkw. w centrum stolicy. Analitycy CBRE przewidują, że aktywność najemców wzrośnie w drugiej połowie roku, a poziom najmu prognozowany jest w okolicach wartości z 2013 r.

Mimo że aktywność najemców na stołecznym rynku jest wysoka, liczba pustostanów, wobec tak znacznej realizacji nowych obiektów biurowych, będzie się zwiększać. Ta tendencja wzrostowa, która trwa nieprzerwanie od 3 lat, utrzyma się w najbliższych latach. Poziom pustostanów wynosi obecnie 13,4%, a według naszego najbardziej optymistycznego scenariusza, w połowie 2016 r. może osiągnąć 19%. Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej przekłada się oczywiście na spadek czynszów. Najwyższe miesięczne czynsze transakcyjne wyniosły w 2014 r. 25,5 EUR/mkw. w centrum miasta i 15 EUR/mkw. poza Centrum. Trend spadkowy utrzyma się w najbliższych latach, a najemcy doskonale zorientowani w sytuacji na rynku, twardo negocjują warunki - mówi Konrad Heidinger, Starszy Konsultant w dziale doradztwa i badań rynku CBRE.

Największymi transakcjami odnotowanymi w 2014 r. było przedłużenie przez firmy Netia umowy najmu 13 229 mkw. powierzchni w kompleksie Marynarska Business Park, PWC 10 800 mkw. w budynku IBC (w obu transakcjach doradzało CBRE) oraz objęcie przez Citibank 12 560 mkw. przy Marynarskiej 12.

Interesującą tendencją na stołecznym rynku biurowym jest stosunkowo duża liczba budynków, które są obecnie poddawane renowacjom w celu zaoferowania wyższego standardu technicznego. Zainteresowanie tego typu budynkami zgłaszane ze strony użytkowników pokaże czy całkowita renowacja obiektu pozwala na efektywne konkurowanie z nowymi obiektami czy lepszym rozwiązaniem będzie całkowite zastępowanie starszych obiektów, biurowcami nowej generacji – mówi Joanna Mroczek, Dyrektor  działu doradztwa i badań rynku CBRE.

Warszawski rynek powierzchni handlowej

W I połowie 2014 r. stołeczny rynek dysponował 1,4 mln mkw. powierzchni handlowej. W budowie znajduje się 30.400 mkw., jednak w tym roku na stołecznym rynku nie przybędzie nowej przestrzeni handlowej, zostanie ona oddana do użytku dopiero w 2015 r. Średnie nasycenie powierzchnią handlową w warszawskiej aglomeracji wynosi obecnie 430 mkw. na 1000 mieszkańców, plasując Warszawę, pod tym względem, na pierwszym miejscu wśród stolic państw regionu CEE. W I połowie 2014 r. wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym wyniósł 365 mln EUR, co stanowiło 27% całkowitego wolumenu inwestycji w Polsce.

Wysoki stopień nasycenia powierzchnią handlową w aglomeracji warszawskiej nie przekreśla możliwości realizacji przez deweloperów kolejnych obiektów handlowych. Szczególnie perspektywiczne są lokalizacje w szybko rozwijających się dzielnicach mieszkalnych stolicy, takich jak Białołęka czy Wilanów oraz na centralnych działkach w podwarszawskich gminach, takich jak Wołomin, Legionowo, Piaseczno, a także przy arteriach wylotowych z Warszawy – mówi Agata Czarnecka, Zastępca Dyrektora w dziale doradztwa i badań rynku CBRE.

Poza budowanymi oraz planowanymi nowymi obiektami, stołeczny rynek handlowy rozwija się także poprzez rozbudowę i modernizację istniejących budynków, tak aby spełniały rosnące wymagania klientów. Warszawę czeka także poważna zmiana jakościowa, jeśli chodzi o rozwój ulic handlowych, które w stolicy nie funkcjonują jeszcze choćby tak jak w Krakowie czy dużych miastach państw Europy Zachodniej. Największe szanse, aby w trakcie kilku lat stać się ulicami handlowymi z prawdziwego zdarzenia mają ulice Chmielna, Nowy Świat czy Mokotowska.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej w I połowie 2014 r. wynosił 1,8%. Najwyższe stawki czynszów w centrach handlowych wynosiły 80-110 EUR/mkw./mies., a średnie stawki najmu kształtowały się na poziomie 45-60 EUR/mkw./mies. W najbliższych kwartałach zarówno wskaźnik pustostanów, jak i stawki czynszów, pozostaną stabilne. Mimo utrzymujących się na stałym poziomie stawek czynszowych, najemcy oczekują wzrostu zachęt kapitałowych, takich jak choćby: pokrycia kosztów wykończenia lokalu, okresów zwolnień z płatności czynszu, stawek czynszowych płaconych od obrotu zamiast stałego czynszu lub kombinacji obu form miesięcznego rozliczenia.

Rynek logistyczny

Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce przekroczyły pod koniec I połowy 2014 r. 8 mln mkw. Najwięcej do zaoferowania ma region Warszawa II – prawie 2,2 mln mkw. przestrzeni logistycznej oraz Górny Śląsk z 1,5 mln mkw. i to te regiony, a także Poznań, były najpopularniejsze pod względem wynajętej powierzchni. Do regionów z ilością powierzchni przekraczającą 1 mln mkw. dołączyła w tym roku Centralna Polska. Rynki wschodzące, Szczecin oraz Wschód, dysponują odpowiednio 62 tys. i 130 tys. mkw.

2014 r. jest rekordowym rokiem na tle ostatnich lat, jeśli chodzi o liczbę realizowanej powierzchni logistycznej. Obecnie w budowie znajduje się aż 853 tys. mkw., co jest najwyższą wartością od 2008 r. W I połowie 2014 r. również aktywność najemców była na bardzo wysokim poziomie, co świadczy o polepszającej się sytuacji na rynku. Na rynek powierzchni logistycznych coraz silniej zaczyna oddziaływać handel internetowy, o czym świadczą umowy najmu zawarte przez firmę Amazon pod koniec ubiegłego roku – mówi Beata Hryniewska, Dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE w Polsce.

Regionami, w których obecnie najwięcej buduje się nowoczesnych obiektów magazynowych są Poznań – 316,1 tys. mkw. i Wrocław – 314,6 tys. mkw. Znacznie mniej projektów realizuje się w Centralnej Polsce – 59,3 tys. mkw., Górnym Śląsku – 56,6 tys. mkw., czy w Regionie Północnym – 48,5 tys. mkw. W Szczecinie trwa budowa 25,2 tys. mkw. powierzchni magazynowej, co nie jest znacząca ilością na tle innych regionów, ale dla stolicy Zachodniopomorskiego, przyniesie znaczny wzrost przestrzeni logistycznej względem obecnie dostępnej.

Najmniejszą liczbą pustostanów mogą się pochwalić Kraków (1%) i Poznań (2%). Wyjątkiem jest Szczecin, który ze względu na deficyt powierzchni magazynowej, praktycznie nie wykazuje wolnych przestrzeni logistycznych. Na drugim biegunie są Regiony Wschodni, Warszawa I i II, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi odpowiednio: 16%, 15% i 11% oraz Region Centralny z 12% i Północny z 11%. Pośrodku skali plasują się Wrocław i Górny Śląsk, które mają odpowiednio 6% i 8% pustostanów.

Stawki czynszowe są stabilne, jednak atrakcyjne zachęty oferowane przez deweloperów przyczyniają się do obniżek czynszów efektywnych.