Marketbeat Polska - jesień 2014

Na polski rynek nieruchomości komercyjnych powoli wraca optymizm z okresu sprzed ostatniego kryzysu finansowego – wynika z najnowszego raportu „Marketbeat Polska – Jesień 2014” podsumowującego pierwszą połowę 2014 r. Analizy przygotowane przez firmę doradczą Cushman & Wakefield wskazują, że ożywienie widać we wszystkich sektorach rynku. W Warszawie w trakcie planowania i realizacji jest rekordowa liczba biurowych projektów deweloperskich. Nowoczesne obiekty handlowe z powodzeniem otwierają się w coraz mniejszych ośrodkach miejskich. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły 10 mln mkw. Wysoki popyt na powierzchnie magazynowe sprawił, że znacznie zwiększył się udział tego sektora na rynku inwestycyjnym.

Marketbeat Polska – Jesień 2014

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych jest faktem. Coraz lepsza sytuacja w tym sektorze w Polsce jest pochodną obserwowanej od zeszłego roku poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej. Duża aktywność deweloperów oraz stabilny popyt ze strony najemców sprzyjają pozytywnej ocenie polskiego rynku w oczach zagranicznych inwestorów, którzy postrzegają go już nie tylko jako lidera w regionie Europy Środkowej, ale także realnej alternatywy do inwestycji dla bardziej rozwiniętych gospodarek Europy Zachodniej – mówi Charles Taylor, Partner Zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny

W pierwszej połowie 2014 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje inwestycyjne o łącznej wartości ok. 1,4 mld EUR, czyli o ponad 27% więcej, niż w tym samym okresie ubiegłego roku. W dalszym ciągu na rynku dominują inwestorzy z Niemiec, USA oraz Wielkiej Brytanii. Ich łączny udział w całkowitym wolumenie transakcji wynosi ok. 85%. Polskie podmioty utrzymały swoją pozycję rynkową z zeszłego roku (ok. 5%).

Szczególnie wysoką aktywność inwestycyjną odnotowano w sektorze biurowym, na który przypadło 51,5% wolumenu transakcji (719 mln EUR). Przedmiotem największej transakcji biurowej pierwszego półrocza był warszawski biurowiec Rondo 1 kupiony przez fundusz DeAWM za ok. 300 mln EUR. Udział sektora handlowego, który dominował w roku 2013 r., spadł do 26,5% (370 mln EUR). Aż 2/3 wolumenu na tym rynku przypadło na centrum handlowe Poznań City Center kupione przez konsorcjum inwestorów Resolution Property oraz ECE. Aktywność inwestycyjna najbardziej wzrosła w sektorze magazynowym, który jednak nadal pozostaje na trzecim miejscu pod względem ogólnego wolumenu transakcji wynoszącym w pierwszej połowie roku 22% (307,6 mln EUR). Największą transakcją była sprzedaż portfela siedmiu obiektów logistycznych przez fundusz Select Property Fund zarządzany przez Standard Life Investments na rzecz funduszu Logicor zarządzanego przez firmę Blackstone.

- Niezmiennie obserwujemy bardzo wysoki popyt na nieruchomości najlepsze w swojej klasie. O ile, do niedawna, dostępność tego rodzaju obiektów była stosunkowo ograniczona, to obecnie sytuacja ta ulega poprawie. Szczególnie dotyczy to nieruchomości biurowych zarówno w Warszawie, w związku z dużą liczbą nowych inwestycji, jak i w miastach regionalnych. Wysokiej klasy obiekty biurowe, które są wynajęte firmom o stabilnych dochodach w ramach długoletnich umów, stają się bardzo pożądanym produktem inwestycyjnym. Z kolei na rynku handlowym przewidujemy, że inwestorzy zwrócą się ku miastom liczącym od 100 000 do 400 000 mieszkańców, gdzie znajduje się wiele nowoczesnych i dobrze funkcjonujących obiektów. Pozytywna sytuacja na rynku inwestycyjnym może oznaczać, że rok zamknie się wynikiem ponad 3 mld EUR całkowitego wolumenu transakcji – mówi Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

Do końca czerwca 2014 roku zasoby Warszawy wynosiły ponad 4,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (434 budynki). Dla porównania jest to więcej, niż w takich miastach europejskich jak Stambuł, Dublin, czy Praga. W pierwszej połowie roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek 17 nowych projektów, o łącznej powierzchni ponad 190 000 mkw., a więc o blisko 40 000 mkw. więcej niż w tym samym okresie 2013 r. Największe z nich to Gdański Business Center (44 500 mkw., HB Reavis) oraz pierwsza faza Eurocentrum Office Complex (38 700 mkw., Capital Park). Na koniec drugiego kwartału wolumen transakcji najmu wyniósł 259 000 mkw. Największą transakcją było przedłużenie umowy najmu przez firmę Netia (13 200 mkw. w kompleksie Marynarska Business Park). Zwiększeniu uległ również współczynnik absorpcji. Pustostany wzrosły nieznacznie do poziomu ponad 13%. Stawki bazowe najmu pozostały bez zmian i nie przekraczały 25 EUR/mkw./miesiąc.

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w sześciu głównych ośrodkach miejskich, oprócz Warszawy, wynosiły pod koniec drugiego kwartału br. 2,6 mln mkw. Spośród miast regionalnych najwięcej nowej powierzchni w pierwszym półroczu oddano w Krakowie (60 000 mkw.). W mieście tym jest również najniższa stopa pustostanów (niecałe 3,6%). Największym oddanym budynkiem w pierwszej połowie roku na tych rynkach był projekt Green Day we Wrocławiu (15 300 mkw., Skanska), a największą transakcją najmu było podpisanie przez HSBC umowy najmu w budynku Kapelanka 42 w Krakowie (10 500 mkw.). Stawki bazowe najmu w miastach regionalnych oscylowały w przedziale od 15 EUR/mkw./miesiąc w Krakowie do 13 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi.

- W Warszawie rynek deweloperski stopniowo się konsoliduje. Coraz większą rolę zaczynają odgrywać największe działające na nim podmioty. Prognozujemy, że roczna podaż na tym rynku może wynieść nawet 330 tys. mkw., czy najwięcej od 2000 r. Duża liczba nowych projektów w stolicy, przy nadal spadającym udziale umów przednajmu, bardzo zaostrzy rywalizację o najemców w perspektywie najbliższych kilku kwartałów. Rozwój rynku stymuluje m.in. stabilna sytuacja ekonomiczna i poprawa infrastruktury, w tym planowane uruchomienie drugiej linii metra. Odnotowywany niski poziom pustostanów na rynkach regionalnych, zwłaszcza w Krakowie i Katowicach, to dobra informacja z punktu widzenia właścicieli tych obiektów i deweloperów. Najemcy poszukujący dużej powierzchni w miastach poza Warszawą będą jednak mogli niedługo wybierać spośród stosunkowo dużej liczby nowych projektów, będących obecnie w przygotowaniu lub w trakcie realizacji – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe

W pierwszej połowie 2014 r. w Polsce oddano do użytku 245 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, dzięki czemu krajowe zasoby przekroczyły 10 mln mkw. Podaż pierwszego półrocza 2014 r. była o ponad 20% większa od podaży tego samego okresu roku 2013. Do końca czerwca otworzyło się 11 nowych obiektów handlowych oraz zakończyła się rozbudowa dwóch istniejących nieruchomości. W odróżnieniu od roku ubiegłego centra handlowe otwierano głównie w mniejszych ośrodkach miejskich. Największym ukończonym obiektem było Atrium Felicity w Lublinie (75 000 mkw.). Pozostałe galerie otwarto w miastach takich jak Kalisz, Kutno, Ostrołęka i Siedlce.

Średnia stopa pustostanów dla nieruchomości handlowych w miastach powyżej 200 000 mieszkańców utrzymuje się na stałym poziomie ok. 3%. Wśród ośmiu największych polskich miast najbardziej nasycone są rynki we Wrocławiu i Poznaniu, a najmniej w aglomeracji warszawskiej i Szczecinie. Najwyższe czynsze obowiązują w najlepszych centrach w stolicy i wynoszą ok. 80-90 EUR/mkw./miesiąc, a nawet 120-140 EUR/mkw./miesiąc za najlepsze lokale w tych lokalizacjach. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35-45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 20-25 EUR/mkw./miesiąc.

Spośród pozostałych rodzajów nieruchomości handlowych warto podkreślić wzrost popularności sklepów typu convenience, stawiających na ekspansję m.in. na zasadach franczyzy. Głównymi graczami tego rynku są Żabka, Freshmarket, Carefour Express oraz, należąca do Grupy Metro, właściciela marki Makro Cash & Carry, sieć Odido (otwarcie ok. 2 tys. sklepów w ciągu ostatnich trzech lat). W sektorze spożywczym, poza lokalami handlowymi typu convenience, ekspansja super i hipermarketów w Polsce została wstrzymana. Dużą ostrożność w podejmowaniu decyzji o nowych lokalizacjach widać również wśród właścicieli marketów budowlano-ogrodowych (DIY) oraz parków handlowych. Nowe inwestycje widać za to wśród deweloperów centrów wyprzedażowych. Rozpoczęto m.in. budowę Outlet Centre w Lublinie (12 000 mkw.), Outlet Centre w Białymstoku (13 000 mkw.) i rozbudowę warszawskiego Factory Ursus.

- Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 2014 r. wyniesie prawdopodobnie ok. 495 000 mkw., czyli o 24% mniej niż 2013 r. Warto jednak pamiętać, że poprzedni rok był pod tym względem rekordowy. Stolica Polski pozostaje jednym z najmniej nasyconych ośrodków miejskich w kraju, jednak sytuacja ta może się zmienić biorąc pod uwagę liczbę nowych dużych projektów będących obecnie na różnych etapach realizacji. W obiektach drugorzędnych na trudniejszych rynkach o widocznych cechach nadpodaży obserwujemy zwiększenie poziomu pustostanów. W tych lokalizacjach widać presję najemców związaną z chęcią uzyskania wysokich kontrybucji finansowych i uzależnienia czynszu od generowanych obrotów – Marek Noetzel, Partner, Dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pod koniec drugiego kwartału wyniosły 8.200.000 mkw. W ciągu pierwszej połowy 2014 r. ukończono budowę 340 000 mkw. nowej powierzchni, czyli niemal tyle, ile w całym 2013 roku. W budowie pozostaje kolejne 863 000 mkw., co pozwala przypuszczać, że roczna podaż osiągnie najwyższy poziom od pięciu lat. Największym obiektem zrealizowanym w pierwszym półroczu był magazyn typu BTS (build-to-suit), jaki deweloper Panattoni wybudował dla Castoramy w Strykowie (50 000 mkw.). Do największych budynków będących w trakcie realizacji nadal należą trzy obiekty przygotowywane dla firmy Amazon, a także kompleks Goodman Poznań II Logistics Centre (82 000 mkw.).

Wolumen transakcji przeprowadzonych w pierwszej połowie 2014 r. wyniósł 1 044 000 mkw. i znacznie wzrósł (o 20%) w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Udział nowych umów wyniósł 54%. Struktura popytu według branż, które najliczniej reprezentowali najemcy, nie uległa zmianie względem lat ubiegłych. Największe dwie transakcje najmu przeprowadzone zostały przez przedstawicieli dużych sieci handlowych. Carrefour odnowił umowę na 46 tys. mkw. w Distribution Park Będzin, a POLOmarket wynajął 40 tys. mkw. w obiekcie Goodman Konin.

Nastąpił wyraźny spadek stopy pustostanów, z 10,9% na koniec zeszłego roku, do 8,8% na koniec czerwca 2014 r. W dalszym ciągu najwyższe stawki czynszów obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4,40–5,50 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w regionie Polski Centralnej (2,40–3,95 EUR/mkw./miesiąc) oraz na obrzeżach stolicy (2,40–3,80 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach kształtują się na poziomie 2,90–3,60 EUR/kw./miesiąc.

- O wyraźnej poprawie sytuacji na rynku nieruchomości magazynowych świadczą zarówno twarde dane dotyczące podaży i popytu, jak i obserwowane optymistyczne nastawienie wszystkich uczestników rynku dotyczące ich dalszych planów rozwoju. Rynek wciąż koncentruje się w regionie Warszawy, gdzie znajduje się większość nowoczesnych obiektów, jednak to w okolicy Poznania oddano w ostatnim czasie najwięcej nowych magazynów. To również w Wielkopolsce w najbliższym czasie przybędzie najwięcej nowej powierzchni. W całej Polsce spada poziom pustostanów. Z tego względu spodziewamy się, że część z planowanej nowej powierzchni w regionach o niskim współczynniku pustostanów może być wybudowana spekulacyjnie, czyli bez podpisanej wcześniej umowy najmu – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Polsce i Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Zobacz raport Cushman & Wakefield: Marketbeat Polska – Jesień 2014

Źródło: Cushman & Wakefield

Charakterystyka i perspektywy wzrostu wybranych segmentów rynku nieruchomości w Polsce

W ostatnim czasie sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce wyraźnie się poprawia. Sprzyjają temu takie czynniki jak obniżki stóp procentowych czy rządowe programy dofinansowań dla nabywców mieszkań. 

Po trzech kwartałach bieżącego roku widać że budujemy dużo, a popyt chętnie pochłania pojawiająca się dodatkową podaż. Rosną również ceny – średnia cena transakcyjna za mkw. mieszkania w największych miastach w Polsce wzrosła na koniec sierpnia o 1,1 proc. rdr –wynika z indeksu opracowanego na podstawie transakcji klientów Open Finance i Home Broker. Rosnące ceny nakręcają podaż, a działający coraz prężniej rządowy program Mieszkanie dla Młodych oraz rekordowo niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową nabywców, zwłaszcza tych młodych, którzy dzięki rządowemu wsparciu nie muszą posiadać wymaganego prawem wkładu własnego. Należy pamiętać że wraz z rozpoczęciem 2015 roku minimalny wkład własny wzrośnie do 10% wartości mieszkania, jednak ostatnie cięcia stóp procentowych o kolejne 50 punktów powinno wygładzić negatywny wpływ tego czynnika i przynajmniej doprowadzić do stabilizacji popytu na wysokim poziomie. Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się zatem w fazie ożywienia. Nie mniej dynamicznie rozwija się również rynek nieruchomości komercyjnych, szczególnie w segmencie powierzchni biurowych i handlowych.

Powierzchnie biurowe w Polsce.

Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości” na koniec pierwszej połowy 2014 roku łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na 9 głównych rynkach osiągnęła poziom 6,6 mln mkw. Oznacza to zatem wzrost o ponad 300 tys. mkw. w stosunku do końca 2013 roku. Ponadto liczba bieżących realizacji oraz stan ich wykonania pozwala prognozować, że w całym 2014 roku może zostać oddanych do użytku około 700 tys. mkw. Dla porównania łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na analizowanych rynkach w dwóch poprzednich latach wyniosła odpowiednio 585 tys. mkw. na koniec 2013 roku oraz 500 tys. mkw. rok wcześniej. Dynamiczny wzrost podaży obiektów biurowych w ostatnich latach pociągnął za sobą wzrost wskaźnika pustostanów. Na koniec 2012 roku około 9 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce było niezagospodarowanych. Rok później taka sytuacja odnosiła się już do 11,9 proc. biur, a na koniec pierwszej połowy bieżącego roku około 12,3 proc. zasobów rynku pozostawało niewynajętych. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest okresowa nierównowaga pomiędzy popytem, a podażą. Przez pierwsze 6 miesięcy bieżącego roku absorpcja netto wyniosła 245,8 tys. mkw. względem 305 tys. mkw. nowej powierzchni dostarczonej na rynek w tym okresie. 

Spośród głównych rynków biurowych w Polsce, zdecydowanie największym jest rynek warszawski, na którym łączna podaż stanowi około 2/3 całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w kraju. Wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec pierwszej połowy 2014 roku był minimalnie wyższy niż średnia dla wszystkich rynków. Rynkami regionalnymi o najniższym współczynniku są obecnie Katowice i Kraków, gdzie stosunek powierzchni niewynajętej do całkowitej stanowi odpowiednio 6,7 proc. oraz 3,7 proc. W perspektywie kilku, kilkunastu miesięcy należy spodziewać się dalszego lecz zdecydowanie wolniejszego tempa wzrostu średniego wskaźnika pustostanów. Obecnie trwające realizacje oraz wysokie wykupienie rynków w Krakowie i Katowicach wskazują, a zarazem prognozują, że właśnie w tych miastach będziemy obserwować wzmożoną aktywność deweloperów (źródło: Colliers International).

Powierzchnie handlowe w Polsce.

Szczególnie perspektywicznym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wydaje się być rynek powierzchni handlowych. Pomimo wysokiej podaży ze strony deweloperów, średni wskaźnik pustostanów – jeden z najlepszych z dostępnych wyznaczników popytu w centrach handlowych – wykazuje tendencje spadkowe. 

W pierwszej połowie bieżącego roku oddano do użytku około 245 tys. mkw. powierzchni najmu brutto (GLA). Obecnie w budowie pozostaje około 720 mkw. GLA z czego niespełna połowa z terminem realizacji do końca 2014 roku. Oznacza to że całkowity zasób powierzchni handlowych na głównych rynkach w Polsce osiągnie z końcem roku poziom 10,5 mln mkw. GLA względem 9,94 mln mkw. rok wcześniej i 9,3 mln mkw. na koniec 2012 roku. Co najważniejsze rynek w ostatnim czasie jest wysoko chłonny. Średni wskaźnik pustostanów dla 15 największych miast w Polsce na koniec czerwca spadł do poziomu 3 proc. po wcześniejszej rocznej stabilizacji w okolicach 3,5 proc. 

Podobnie jak w przypadku rynku powierzchni biurowych największym lokalnym obszarem w segmencie nieruchomości handlowych jest Warszawa. W tym przypadku jednak dominacja rynku warszawskiego nie jest tak znacząca – zasoby aglomeracji stanowią niespełna 15 proc. całkowitej podaży powierzchni handlowych w Polsce. Z kolei rynkami o największym nasyceniu nowoczesną powierzchnią handlową są rynki w Poznaniu i Wrocławiu, posiadające na koniec czerwca odpowiednio 751 mkw. GLA / 1000 mieszkańców oraz 763 mkw. na 1000 mieszkańców. Dla porównania pomimo sporych zasobów nasycenie na rynku warszawskim nie przekracza 570 mkw. GLA / 1000 mieszkańców(źródło: Colliers International). 

Co ważne polski rynek nieruchomości handlowych nadal postrzegany jest jako rynek dojrzewający. Oznacza to, że przy sprzyjających warunkach makroekonomicznych może on nadal bardzo prężnie się rozwijać przez wiele kolejnych lat. Pewnie dlatego przez zagranicznych najemców nasz rynek określany jest jako jeden z najsilniejszych w Europie Środkowo-Wschodniej, o dużym potencjale wzrostowym. Skutkuje to pojawianiem się w ostatnich latach coraz większej liczby znanych, a nawet luksusowych zagranicznych marek. W samym pierwszym półroczu 2014 roku zadebiutowało w Polsce kilkanaście nowych firm. Szczególnie dobrze przez zagranicznych najemców postrzegana jest Warszawa, która jako jedyny lokalny rynek w naszym kraju określana jest mianem rynku dojrzałego, z atrakcyjnymi ulicami i centrami handlowymi. Można jednak oczekiwać, że po nasyceniu rynku warszawskiego, nowe zagraniczne marki, które zdecydują się pozostać ze swoimi ofertami w naszym kraju coraz odważniej zaczną spoglądać na inne rynki regionalne. Wpłynie to pozytywnie na zróżnicowanie ofert handlowych, które obecnie są dość jednorodne w większości lokalizacji. Lepsza oferta z całą pewnością to wyższą odwiedzalność, co z kolei przełoży się na przychody najemców – w ten sposób wszystkie podmioty handlowego biznesu począwszy od wynajmującego, przez najemcę aż do konsumenta będą zadowolone, a sam rynek będzie się umacniał. 

Podsumowując, rynek nieruchomości handlowych w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a perspektywy w postaci stopniowo przyśpieszającej gospodarki, wzrastającego zainteresowania ze strony zagranicznych najemców, czy też ewentualnego wejścia Polski do strefy euro (ograniczenie ryzyka walutowego zagranicznych najemców) będą w kolejnych latach kreować dodatkowy popyt na nowopowstające powierzchnie handlowe. 

Adrian Gabzdyl

Doradca Inwestycyjny

Departament Zarządzania Portfelami Secus Asset Management S.A.

Fundusze nieruchomości wciąż w koniunkturalnej zapaści

Trwające od prawie półtora roku przyśpieszenie koniunktury w krajowym segmencie pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w dużym stopniu jest efektem dokonywanych za gotówkę zakupów inwestycyjnych. Wolumen tego rodzaju transakcji najwięksi deweloperzy szacują nawet w granicach jednej trzeciej realizowanej sprzedaży. Jak się okazuje, ta swoista moda na bezpośrednią alokację kapitałów w kierunku rynku nieruchomości wciąż nie znajduje jakiegokolwiek przełożenia na obraz koniunktury pośrednich form inwestowania w nieruchomości, a więc rodzimych nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych. 

Tradycyjnie na minusach

Rynek nieruchomości na świecie uważany jest za jedną z bardziej lukratywnych, a przede wszystkim pewnych form pomnażania kapitału. Stąd też na rozwiniętych rynkach kapitałowych fundusze nieruchomości są ich bardzo ważnym i mocno zaawansowanym rozwojowo ogniwem. Niestety w Polsce od lat ta forma inwestowania pieniędzy nie jest w stanie rozwinąć skrzydeł, a przypadki funduszy nieruchomości, które przyniosły w ostatnich latach swoim klientom jakikolwiek zysk można policzyć na palcach jednej ręki. 

Pierwsze krajowe fundusze nieruchomości rozpoczęły swoją działalność przed mniej więcej dekadą. Jeszcze 2 lata temu funkcjonowało ich w naszym kraju 18, a zarządzało nimi 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI). Dziś w serwisie Analizy Online doliczymy się zaledwie dziesięciu takich funduszy, z czego 2 rozpoczęły działalność kilka miesięcy temu. W związku z tym ich wyniki są mało reprezentatywne w przeciwieństwie do pozostałej ósemki przedstawionej w zestawieniu - twierdzi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Fundusze nieruchomościowe należą do kategorii zamkniętych funduszy inwestycyjnych, tzw. FIZ. Oznacza to, że oferują one inwestorom certyfikaty inwestycyjne, które można nabyć tylko okresowo w czasie trwania oferty publicznej organizowanej przez TFI. W sześciu przypadkach stanowią one także przedmiot obrotu giełdowego. Pojęcie „obrót” nie do końca jednak odzwierciedla w tym przypadku istotę rzeczy, a to z uwagi na bardzo słabą, wręcz śladową płynność, która niestety dość stanowczo ogranicza rynkowy wolumen handlu tymi instrumentami. Jednak to właśnie fundusze notowane na GPW prezentują w pełni wiarygodny, niestety z biegiem czasu coraz mniej obiecujący obraz rynkowej koniunktury w segmencie nieruchomościowych FIZ. Ich notowania giełdowe spełniają jednak szczególną rolę z uwagi na bardzo długi horyzont inwestycyjny, wynoszący najczęściej od 8 do 12 lat. Dają mianowicie szansę na wcześniejsze wyjście z inwestycji, gdyby taka potrzeba stała się udziałem inwestora. 

Zarządzający FIZ segmentu nieruchomości środki uzyskane ze sprzedaży certyfikatów inwestują na szeroko pojętym rynku nieruchomości, np. w biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny, nieruchomości mieszkaniowe, grunty inwestycyjne itp., przez lata czerpią zyski z wynajmu, a na koniec sprzedają wszystkie nieruchomościowe aktywa, z założeniem realizacji zysku ze wzrostu ich wartości. Obecność certyfikatów w obrocie giełdowym umożliwia więc inwestorom wcześniejsze wyjście z inwestycji albo zakup certyfikatów na rynku wtórnym. TFI okresowo publikują obliczoną przez siebie wycenę certyfikatów (wycenę jednostki netto – WJN), co pozwala systematycznie monitorować ich rentowność.

Niestety na dzień dzisiejszy ta rentowność zaprezentowana w formie zestawienia stóp zwrotu z kilku okresów inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FIZ przypomina coś w rodzaju żywej antyreklamy idei zarabiania pieniędzy w drodze inwestycji pośrednich na szeroko pojętym rynku nieruchomości - pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Wyjątek potwierdzający regułę

Tylko jeden fundusz – SECUS FIZ InProperty we wszystkich okresach dotychczasowej działalności zapewnia swoim udziałowcom zysk na przyzwoitym poziomie średnio 10 proc. rocznie. Coroczna stopa zwrotu zbliżona do tej wartości zazwyczaj była zakładana przez TFI, które powoływały do życia kolejne FIZ nieruchomości. Niestety tego typu celu nie udało się do końca osiągnąć w żadnym przypadku.

Co więcej, wygląda na to, że w okresie obserwowanej od prawie półtora roku poprawy sytuacji w krajowej gospodarce, ale przede wszystkim potwierdzonego ożywienia na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych, stan koniunktury rodzimych funduszy nieruchomości w dalszym ciągu przypomina zjazd po równi pochyłej.

Przykładem mogą tu być dwaj „weterani” przedmiotowego segmentu rynku funduszy inwestycyjnych: BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ oraz Ipopema Rynku Mieszkaniowego FIZ AN. Jeszcze 2 lata temu oba FIZ-y wyróżniały się dodatnią stopa zwrotu we wszystkich okresach. Dziś pierwszy z wymienionych funduszy jeszcze tylko w okresie 5-letnim nie notuje minusa przed stopą zwrotu, za to fundusz Ipopemy zdecydowanie zanurkował do wartości ujemnych swojej rentowności we wszystkich możliwych okresach. Jest to najlepszy dowód na to, ze do inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FiZ wciąż należy podchodzić ze szczególną ostrożnością. 

Kolejnym potwierdzeniem tezy o zdecydowanie pośledniej kondycji rodzimego rynku FIZ nieruchomości są ich wyceny giełdowe. Na dziś dzień są one notowane z dyskontem względem WJN od 16-tu procent w przypadku Ipopemy Rynku Mieszkaniowego FIZ AN do nawet 43 procent przy certyfikatach BPH Sektora Nieruchomości FIZ. Średnio wychodzi więc nieco ponad 28 proc. i tej wartości dyskonto obowiązuje na giełdzie w przypadku omawianych instrumentów już od dawna. Pytanie czy nie jest to przypadkiem wyjątkowa okazja inwestycyjna?

Średnio licząc inwestor, który kilka lat temu zainwestował w nieruchomościowe certyfikaty na rynku pierwotnym, dziś ma szansę nominalnie, a więc nie licząc inflacji, odzyskać na GPW około połowy zainwestowanych środków. Mimo wszystko potencjalny nabywca takich instrumentów na rynku wtórnym musi liczyć się ze sporym ryzykiem takiej transakcji, w związku z czym dotychczas nie pojawiły się w oficjalnym obiegu żadne rekomendacje zachęcające do tego typu inwestycji. 

FIZ wysokiego ryzyka

Na generalnie bardzo słabe wyniki funduszy nieruchomości może składać się kilka czynników. Po pierwsze może to być nietrafiony timing inwestycji, czyli budowanie portfeli w czasach cen istotnie wyższych od obecnych. Wątpliwości budzi też często jakość samych portfeli, od której w pierwszym rzędzie zależy rentowność inwestycji, a zwłaszcza możliwość jej sprawnego zamknięcia. Na wynikach nieruchomościowych FIZ swoje piętno odcisnął też co najmniej 5-letni okres uciążliwego spowolnienia na rynku krajowych nieruchomości, który w znacznym stopniu zredukował wyceny wszelkiego rodzaju nieruchomościowych aktywów, a samych zarządzających zmusił do radykalnej korekty przyjętych początkowo, najczęściej zbyt optymistycznych strategii inwestycyjnych. Istotny wpływ na spadek wycen certyfikatów FIZ nieruchomości mają też w końcu nieproporcjonalnie wysokie kosztydziałalności funduszy w stosunku do wartości pozyskanych przez nie aktywów. 

Jak więc widać na zaprezentowanych przykładach inwestycje w certyfikaty FIZ nieruchomości wciąż są inicjatywą obarczoną wysokim ryzykiem poniesienia straty. Czy w tym stanie rzeczy rodzimi amatorzy zarabiania pieniędzy na nieruchomościowych inwestycjach pośrednich są pozbawieni jakichkolwiek możliwości?

Faza inwestycyjnego rozkwitu?

Wydaje się, że jedyną sensowną alternatywą dla FIZ nieruchomości są akcje wybranych spółek giełdowych wchodzących w skład indeksu WIG – nieruchomości. 

Jeżeli ktoś chciałby zainwestować w dobrze zdywersyfikowany, starannie skonstruowany i profesjonalnie zarządzany portfel nieruchomości może na przykład przyjrzeć się notowaniom akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości. Spółkę można określić jako „inny rodzaj” funduszu nieruchomości, aspirującą do roli typowego nieruchomościowego wehikułu inwestycyjnego, jakich wiele funkcjonuje od bardzo dawna na wysoko rozwiniętych zachodnich rynkach kapitałowych. Obserwowana w ostatnich miesiącach wysoka zmienność notowań PHN sygnalizuje i w tym przypadku niemałe ryzyko inwestycyjne. Jednak dla inwestora długoterminowego zupełnie inna kwestia powinna mieć decydujące znaczenie – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl. Zarząd spółki zabiegając o zaufanie inwestorów deklaruje bowiem coroczną wypłatę akcjonariuszom sowitej dywidendy, co znacznie podnosi atrakcyjność inwestycyjną bez wyjątku każdej spółki giełdowej.

Ostatnio też pojawiła się wydana przez ekspertów z DM mBanku rekomendacja kupna akcji giełdowych deweloperów komercyjnych: Echo Investment, GTC i Capital Parku, a więc klasycznych „okrętów flagowych” giełdowego segmentu nieruchomości, z kursami docelowymi znacznie powyżej ich aktualnych wycen. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego, skoro indeks WIG- deweloperzy w dobie rynkowego ożywienia stoi jak zaczarowany na poziomie zaledwie kilkunastu procent powyżej historycznego dna. Co ciekawe, swoją rekomendację analitycy uzasadniają faktem wejścia nieruchomościowego rynku inwestycyjnego w „fazę rozkwitu”. Czy kiedyś zagości ona także w segmencie FIZ nieruchomości?

RynekPierwotny.pl