Marketbeat Polska - jesień 2014

Na polski rynek nieruchomości komercyjnych powoli wraca optymizm z okresu sprzed ostatniego kryzysu finansowego – wynika z najnowszego raportu „Marketbeat Polska – Jesień 2014” podsumowującego pierwszą połowę 2014 r. Analizy przygotowane przez firmę doradczą Cushman & Wakefield wskazują, że ożywienie widać we wszystkich sektorach rynku. W Warszawie w trakcie planowania i realizacji jest rekordowa liczba biurowych projektów deweloperskich. Nowoczesne obiekty handlowe z powodzeniem otwierają się w coraz mniejszych ośrodkach miejskich. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły 10 mln mkw. Wysoki popyt na powierzchnie magazynowe sprawił, że znacznie zwiększył się udział tego sektora na rynku inwestycyjnym.

Marketbeat Polska – Jesień 2014

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych jest faktem. Coraz lepsza sytuacja w tym sektorze w Polsce jest pochodną obserwowanej od zeszłego roku poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej. Duża aktywność deweloperów oraz stabilny popyt ze strony najemców sprzyjają pozytywnej ocenie polskiego rynku w oczach zagranicznych inwestorów, którzy postrzegają go już nie tylko jako lidera w regionie Europy Środkowej, ale także realnej alternatywy do inwestycji dla bardziej rozwiniętych gospodarek Europy Zachodniej – mówi Charles Taylor, Partner Zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny

W pierwszej połowie 2014 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje inwestycyjne o łącznej wartości ok. 1,4 mld EUR, czyli o ponad 27% więcej, niż w tym samym okresie ubiegłego roku. W dalszym ciągu na rynku dominują inwestorzy z Niemiec, USA oraz Wielkiej Brytanii. Ich łączny udział w całkowitym wolumenie transakcji wynosi ok. 85%. Polskie podmioty utrzymały swoją pozycję rynkową z zeszłego roku (ok. 5%).

Szczególnie wysoką aktywność inwestycyjną odnotowano w sektorze biurowym, na który przypadło 51,5% wolumenu transakcji (719 mln EUR). Przedmiotem największej transakcji biurowej pierwszego półrocza był warszawski biurowiec Rondo 1 kupiony przez fundusz DeAWM za ok. 300 mln EUR. Udział sektora handlowego, który dominował w roku 2013 r., spadł do 26,5% (370 mln EUR). Aż 2/3 wolumenu na tym rynku przypadło na centrum handlowe Poznań City Center kupione przez konsorcjum inwestorów Resolution Property oraz ECE. Aktywność inwestycyjna najbardziej wzrosła w sektorze magazynowym, który jednak nadal pozostaje na trzecim miejscu pod względem ogólnego wolumenu transakcji wynoszącym w pierwszej połowie roku 22% (307,6 mln EUR). Największą transakcją była sprzedaż portfela siedmiu obiektów logistycznych przez fundusz Select Property Fund zarządzany przez Standard Life Investments na rzecz funduszu Logicor zarządzanego przez firmę Blackstone.

- Niezmiennie obserwujemy bardzo wysoki popyt na nieruchomości najlepsze w swojej klasie. O ile, do niedawna, dostępność tego rodzaju obiektów była stosunkowo ograniczona, to obecnie sytuacja ta ulega poprawie. Szczególnie dotyczy to nieruchomości biurowych zarówno w Warszawie, w związku z dużą liczbą nowych inwestycji, jak i w miastach regionalnych. Wysokiej klasy obiekty biurowe, które są wynajęte firmom o stabilnych dochodach w ramach długoletnich umów, stają się bardzo pożądanym produktem inwestycyjnym. Z kolei na rynku handlowym przewidujemy, że inwestorzy zwrócą się ku miastom liczącym od 100 000 do 400 000 mieszkańców, gdzie znajduje się wiele nowoczesnych i dobrze funkcjonujących obiektów. Pozytywna sytuacja na rynku inwestycyjnym może oznaczać, że rok zamknie się wynikiem ponad 3 mld EUR całkowitego wolumenu transakcji – mówi Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

Do końca czerwca 2014 roku zasoby Warszawy wynosiły ponad 4,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (434 budynki). Dla porównania jest to więcej, niż w takich miastach europejskich jak Stambuł, Dublin, czy Praga. W pierwszej połowie roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek 17 nowych projektów, o łącznej powierzchni ponad 190 000 mkw., a więc o blisko 40 000 mkw. więcej niż w tym samym okresie 2013 r. Największe z nich to Gdański Business Center (44 500 mkw., HB Reavis) oraz pierwsza faza Eurocentrum Office Complex (38 700 mkw., Capital Park). Na koniec drugiego kwartału wolumen transakcji najmu wyniósł 259 000 mkw. Największą transakcją było przedłużenie umowy najmu przez firmę Netia (13 200 mkw. w kompleksie Marynarska Business Park). Zwiększeniu uległ również współczynnik absorpcji. Pustostany wzrosły nieznacznie do poziomu ponad 13%. Stawki bazowe najmu pozostały bez zmian i nie przekraczały 25 EUR/mkw./miesiąc.

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w sześciu głównych ośrodkach miejskich, oprócz Warszawy, wynosiły pod koniec drugiego kwartału br. 2,6 mln mkw. Spośród miast regionalnych najwięcej nowej powierzchni w pierwszym półroczu oddano w Krakowie (60 000 mkw.). W mieście tym jest również najniższa stopa pustostanów (niecałe 3,6%). Największym oddanym budynkiem w pierwszej połowie roku na tych rynkach był projekt Green Day we Wrocławiu (15 300 mkw., Skanska), a największą transakcją najmu było podpisanie przez HSBC umowy najmu w budynku Kapelanka 42 w Krakowie (10 500 mkw.). Stawki bazowe najmu w miastach regionalnych oscylowały w przedziale od 15 EUR/mkw./miesiąc w Krakowie do 13 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi.

- W Warszawie rynek deweloperski stopniowo się konsoliduje. Coraz większą rolę zaczynają odgrywać największe działające na nim podmioty. Prognozujemy, że roczna podaż na tym rynku może wynieść nawet 330 tys. mkw., czy najwięcej od 2000 r. Duża liczba nowych projektów w stolicy, przy nadal spadającym udziale umów przednajmu, bardzo zaostrzy rywalizację o najemców w perspektywie najbliższych kilku kwartałów. Rozwój rynku stymuluje m.in. stabilna sytuacja ekonomiczna i poprawa infrastruktury, w tym planowane uruchomienie drugiej linii metra. Odnotowywany niski poziom pustostanów na rynkach regionalnych, zwłaszcza w Krakowie i Katowicach, to dobra informacja z punktu widzenia właścicieli tych obiektów i deweloperów. Najemcy poszukujący dużej powierzchni w miastach poza Warszawą będą jednak mogli niedługo wybierać spośród stosunkowo dużej liczby nowych projektów, będących obecnie w przygotowaniu lub w trakcie realizacji – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe

W pierwszej połowie 2014 r. w Polsce oddano do użytku 245 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, dzięki czemu krajowe zasoby przekroczyły 10 mln mkw. Podaż pierwszego półrocza 2014 r. była o ponad 20% większa od podaży tego samego okresu roku 2013. Do końca czerwca otworzyło się 11 nowych obiektów handlowych oraz zakończyła się rozbudowa dwóch istniejących nieruchomości. W odróżnieniu od roku ubiegłego centra handlowe otwierano głównie w mniejszych ośrodkach miejskich. Największym ukończonym obiektem było Atrium Felicity w Lublinie (75 000 mkw.). Pozostałe galerie otwarto w miastach takich jak Kalisz, Kutno, Ostrołęka i Siedlce.

Średnia stopa pustostanów dla nieruchomości handlowych w miastach powyżej 200 000 mieszkańców utrzymuje się na stałym poziomie ok. 3%. Wśród ośmiu największych polskich miast najbardziej nasycone są rynki we Wrocławiu i Poznaniu, a najmniej w aglomeracji warszawskiej i Szczecinie. Najwyższe czynsze obowiązują w najlepszych centrach w stolicy i wynoszą ok. 80-90 EUR/mkw./miesiąc, a nawet 120-140 EUR/mkw./miesiąc za najlepsze lokale w tych lokalizacjach. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35-45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 20-25 EUR/mkw./miesiąc.

Spośród pozostałych rodzajów nieruchomości handlowych warto podkreślić wzrost popularności sklepów typu convenience, stawiających na ekspansję m.in. na zasadach franczyzy. Głównymi graczami tego rynku są Żabka, Freshmarket, Carefour Express oraz, należąca do Grupy Metro, właściciela marki Makro Cash & Carry, sieć Odido (otwarcie ok. 2 tys. sklepów w ciągu ostatnich trzech lat). W sektorze spożywczym, poza lokalami handlowymi typu convenience, ekspansja super i hipermarketów w Polsce została wstrzymana. Dużą ostrożność w podejmowaniu decyzji o nowych lokalizacjach widać również wśród właścicieli marketów budowlano-ogrodowych (DIY) oraz parków handlowych. Nowe inwestycje widać za to wśród deweloperów centrów wyprzedażowych. Rozpoczęto m.in. budowę Outlet Centre w Lublinie (12 000 mkw.), Outlet Centre w Białymstoku (13 000 mkw.) i rozbudowę warszawskiego Factory Ursus.

- Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 2014 r. wyniesie prawdopodobnie ok. 495 000 mkw., czyli o 24% mniej niż 2013 r. Warto jednak pamiętać, że poprzedni rok był pod tym względem rekordowy. Stolica Polski pozostaje jednym z najmniej nasyconych ośrodków miejskich w kraju, jednak sytuacja ta może się zmienić biorąc pod uwagę liczbę nowych dużych projektów będących obecnie na różnych etapach realizacji. W obiektach drugorzędnych na trudniejszych rynkach o widocznych cechach nadpodaży obserwujemy zwiększenie poziomu pustostanów. W tych lokalizacjach widać presję najemców związaną z chęcią uzyskania wysokich kontrybucji finansowych i uzależnienia czynszu od generowanych obrotów – Marek Noetzel, Partner, Dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pod koniec drugiego kwartału wyniosły 8.200.000 mkw. W ciągu pierwszej połowy 2014 r. ukończono budowę 340 000 mkw. nowej powierzchni, czyli niemal tyle, ile w całym 2013 roku. W budowie pozostaje kolejne 863 000 mkw., co pozwala przypuszczać, że roczna podaż osiągnie najwyższy poziom od pięciu lat. Największym obiektem zrealizowanym w pierwszym półroczu był magazyn typu BTS (build-to-suit), jaki deweloper Panattoni wybudował dla Castoramy w Strykowie (50 000 mkw.). Do największych budynków będących w trakcie realizacji nadal należą trzy obiekty przygotowywane dla firmy Amazon, a także kompleks Goodman Poznań II Logistics Centre (82 000 mkw.).

Wolumen transakcji przeprowadzonych w pierwszej połowie 2014 r. wyniósł 1 044 000 mkw. i znacznie wzrósł (o 20%) w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Udział nowych umów wyniósł 54%. Struktura popytu według branż, które najliczniej reprezentowali najemcy, nie uległa zmianie względem lat ubiegłych. Największe dwie transakcje najmu przeprowadzone zostały przez przedstawicieli dużych sieci handlowych. Carrefour odnowił umowę na 46 tys. mkw. w Distribution Park Będzin, a POLOmarket wynajął 40 tys. mkw. w obiekcie Goodman Konin.

Nastąpił wyraźny spadek stopy pustostanów, z 10,9% na koniec zeszłego roku, do 8,8% na koniec czerwca 2014 r. W dalszym ciągu najwyższe stawki czynszów obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4,40–5,50 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w regionie Polski Centralnej (2,40–3,95 EUR/mkw./miesiąc) oraz na obrzeżach stolicy (2,40–3,80 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach kształtują się na poziomie 2,90–3,60 EUR/kw./miesiąc.

- O wyraźnej poprawie sytuacji na rynku nieruchomości magazynowych świadczą zarówno twarde dane dotyczące podaży i popytu, jak i obserwowane optymistyczne nastawienie wszystkich uczestników rynku dotyczące ich dalszych planów rozwoju. Rynek wciąż koncentruje się w regionie Warszawy, gdzie znajduje się większość nowoczesnych obiektów, jednak to w okolicy Poznania oddano w ostatnim czasie najwięcej nowych magazynów. To również w Wielkopolsce w najbliższym czasie przybędzie najwięcej nowej powierzchni. W całej Polsce spada poziom pustostanów. Z tego względu spodziewamy się, że część z planowanej nowej powierzchni w regionach o niskim współczynniku pustostanów może być wybudowana spekulacyjnie, czyli bez podpisanej wcześniej umowy najmu – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Polsce i Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Zobacz raport Cushman & Wakefield: Marketbeat Polska – Jesień 2014

Źródło: Cushman & Wakefield

Charakterystyka i perspektywy wzrostu wybranych segmentów rynku nieruchomości w Polsce

W ostatnim czasie sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce wyraźnie się poprawia. Sprzyjają temu takie czynniki jak obniżki stóp procentowych czy rządowe programy dofinansowań dla nabywców mieszkań. 

Po trzech kwartałach bieżącego roku widać że budujemy dużo, a popyt chętnie pochłania pojawiająca się dodatkową podaż. Rosną również ceny – średnia cena transakcyjna za mkw. mieszkania w największych miastach w Polsce wzrosła na koniec sierpnia o 1,1 proc. rdr –wynika z indeksu opracowanego na podstawie transakcji klientów Open Finance i Home Broker. Rosnące ceny nakręcają podaż, a działający coraz prężniej rządowy program Mieszkanie dla Młodych oraz rekordowo niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową nabywców, zwłaszcza tych młodych, którzy dzięki rządowemu wsparciu nie muszą posiadać wymaganego prawem wkładu własnego. Należy pamiętać że wraz z rozpoczęciem 2015 roku minimalny wkład własny wzrośnie do 10% wartości mieszkania, jednak ostatnie cięcia stóp procentowych o kolejne 50 punktów powinno wygładzić negatywny wpływ tego czynnika i przynajmniej doprowadzić do stabilizacji popytu na wysokim poziomie. Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się zatem w fazie ożywienia. Nie mniej dynamicznie rozwija się również rynek nieruchomości komercyjnych, szczególnie w segmencie powierzchni biurowych i handlowych.

Powierzchnie biurowe w Polsce.

Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości” na koniec pierwszej połowy 2014 roku łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na 9 głównych rynkach osiągnęła poziom 6,6 mln mkw. Oznacza to zatem wzrost o ponad 300 tys. mkw. w stosunku do końca 2013 roku. Ponadto liczba bieżących realizacji oraz stan ich wykonania pozwala prognozować, że w całym 2014 roku może zostać oddanych do użytku około 700 tys. mkw. Dla porównania łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na analizowanych rynkach w dwóch poprzednich latach wyniosła odpowiednio 585 tys. mkw. na koniec 2013 roku oraz 500 tys. mkw. rok wcześniej. Dynamiczny wzrost podaży obiektów biurowych w ostatnich latach pociągnął za sobą wzrost wskaźnika pustostanów. Na koniec 2012 roku około 9 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce było niezagospodarowanych. Rok później taka sytuacja odnosiła się już do 11,9 proc. biur, a na koniec pierwszej połowy bieżącego roku około 12,3 proc. zasobów rynku pozostawało niewynajętych. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest okresowa nierównowaga pomiędzy popytem, a podażą. Przez pierwsze 6 miesięcy bieżącego roku absorpcja netto wyniosła 245,8 tys. mkw. względem 305 tys. mkw. nowej powierzchni dostarczonej na rynek w tym okresie. 

Spośród głównych rynków biurowych w Polsce, zdecydowanie największym jest rynek warszawski, na którym łączna podaż stanowi około 2/3 całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w kraju. Wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec pierwszej połowy 2014 roku był minimalnie wyższy niż średnia dla wszystkich rynków. Rynkami regionalnymi o najniższym współczynniku są obecnie Katowice i Kraków, gdzie stosunek powierzchni niewynajętej do całkowitej stanowi odpowiednio 6,7 proc. oraz 3,7 proc. W perspektywie kilku, kilkunastu miesięcy należy spodziewać się dalszego lecz zdecydowanie wolniejszego tempa wzrostu średniego wskaźnika pustostanów. Obecnie trwające realizacje oraz wysokie wykupienie rynków w Krakowie i Katowicach wskazują, a zarazem prognozują, że właśnie w tych miastach będziemy obserwować wzmożoną aktywność deweloperów (źródło: Colliers International).

Powierzchnie handlowe w Polsce.

Szczególnie perspektywicznym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wydaje się być rynek powierzchni handlowych. Pomimo wysokiej podaży ze strony deweloperów, średni wskaźnik pustostanów – jeden z najlepszych z dostępnych wyznaczników popytu w centrach handlowych – wykazuje tendencje spadkowe. 

W pierwszej połowie bieżącego roku oddano do użytku około 245 tys. mkw. powierzchni najmu brutto (GLA). Obecnie w budowie pozostaje około 720 mkw. GLA z czego niespełna połowa z terminem realizacji do końca 2014 roku. Oznacza to że całkowity zasób powierzchni handlowych na głównych rynkach w Polsce osiągnie z końcem roku poziom 10,5 mln mkw. GLA względem 9,94 mln mkw. rok wcześniej i 9,3 mln mkw. na koniec 2012 roku. Co najważniejsze rynek w ostatnim czasie jest wysoko chłonny. Średni wskaźnik pustostanów dla 15 największych miast w Polsce na koniec czerwca spadł do poziomu 3 proc. po wcześniejszej rocznej stabilizacji w okolicach 3,5 proc. 

Podobnie jak w przypadku rynku powierzchni biurowych największym lokalnym obszarem w segmencie nieruchomości handlowych jest Warszawa. W tym przypadku jednak dominacja rynku warszawskiego nie jest tak znacząca – zasoby aglomeracji stanowią niespełna 15 proc. całkowitej podaży powierzchni handlowych w Polsce. Z kolei rynkami o największym nasyceniu nowoczesną powierzchnią handlową są rynki w Poznaniu i Wrocławiu, posiadające na koniec czerwca odpowiednio 751 mkw. GLA / 1000 mieszkańców oraz 763 mkw. na 1000 mieszkańców. Dla porównania pomimo sporych zasobów nasycenie na rynku warszawskim nie przekracza 570 mkw. GLA / 1000 mieszkańców(źródło: Colliers International). 

Co ważne polski rynek nieruchomości handlowych nadal postrzegany jest jako rynek dojrzewający. Oznacza to, że przy sprzyjających warunkach makroekonomicznych może on nadal bardzo prężnie się rozwijać przez wiele kolejnych lat. Pewnie dlatego przez zagranicznych najemców nasz rynek określany jest jako jeden z najsilniejszych w Europie Środkowo-Wschodniej, o dużym potencjale wzrostowym. Skutkuje to pojawianiem się w ostatnich latach coraz większej liczby znanych, a nawet luksusowych zagranicznych marek. W samym pierwszym półroczu 2014 roku zadebiutowało w Polsce kilkanaście nowych firm. Szczególnie dobrze przez zagranicznych najemców postrzegana jest Warszawa, która jako jedyny lokalny rynek w naszym kraju określana jest mianem rynku dojrzałego, z atrakcyjnymi ulicami i centrami handlowymi. Można jednak oczekiwać, że po nasyceniu rynku warszawskiego, nowe zagraniczne marki, które zdecydują się pozostać ze swoimi ofertami w naszym kraju coraz odważniej zaczną spoglądać na inne rynki regionalne. Wpłynie to pozytywnie na zróżnicowanie ofert handlowych, które obecnie są dość jednorodne w większości lokalizacji. Lepsza oferta z całą pewnością to wyższą odwiedzalność, co z kolei przełoży się na przychody najemców – w ten sposób wszystkie podmioty handlowego biznesu począwszy od wynajmującego, przez najemcę aż do konsumenta będą zadowolone, a sam rynek będzie się umacniał. 

Podsumowując, rynek nieruchomości handlowych w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a perspektywy w postaci stopniowo przyśpieszającej gospodarki, wzrastającego zainteresowania ze strony zagranicznych najemców, czy też ewentualnego wejścia Polski do strefy euro (ograniczenie ryzyka walutowego zagranicznych najemców) będą w kolejnych latach kreować dodatkowy popyt na nowopowstające powierzchnie handlowe. 

Adrian Gabzdyl

Doradca Inwestycyjny

Departament Zarządzania Portfelami Secus Asset Management S.A.

Fundusze nieruchomości wciąż w koniunkturalnej zapaści

Trwające od prawie półtora roku przyśpieszenie koniunktury w krajowym segmencie pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w dużym stopniu jest efektem dokonywanych za gotówkę zakupów inwestycyjnych. Wolumen tego rodzaju transakcji najwięksi deweloperzy szacują nawet w granicach jednej trzeciej realizowanej sprzedaży. Jak się okazuje, ta swoista moda na bezpośrednią alokację kapitałów w kierunku rynku nieruchomości wciąż nie znajduje jakiegokolwiek przełożenia na obraz koniunktury pośrednich form inwestowania w nieruchomości, a więc rodzimych nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych. 

Tradycyjnie na minusach

Rynek nieruchomości na świecie uważany jest za jedną z bardziej lukratywnych, a przede wszystkim pewnych form pomnażania kapitału. Stąd też na rozwiniętych rynkach kapitałowych fundusze nieruchomości są ich bardzo ważnym i mocno zaawansowanym rozwojowo ogniwem. Niestety w Polsce od lat ta forma inwestowania pieniędzy nie jest w stanie rozwinąć skrzydeł, a przypadki funduszy nieruchomości, które przyniosły w ostatnich latach swoim klientom jakikolwiek zysk można policzyć na palcach jednej ręki. 

Pierwsze krajowe fundusze nieruchomości rozpoczęły swoją działalność przed mniej więcej dekadą. Jeszcze 2 lata temu funkcjonowało ich w naszym kraju 18, a zarządzało nimi 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI). Dziś w serwisie Analizy Online doliczymy się zaledwie dziesięciu takich funduszy, z czego 2 rozpoczęły działalność kilka miesięcy temu. W związku z tym ich wyniki są mało reprezentatywne w przeciwieństwie do pozostałej ósemki przedstawionej w zestawieniu - twierdzi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Fundusze nieruchomościowe należą do kategorii zamkniętych funduszy inwestycyjnych, tzw. FIZ. Oznacza to, że oferują one inwestorom certyfikaty inwestycyjne, które można nabyć tylko okresowo w czasie trwania oferty publicznej organizowanej przez TFI. W sześciu przypadkach stanowią one także przedmiot obrotu giełdowego. Pojęcie „obrót” nie do końca jednak odzwierciedla w tym przypadku istotę rzeczy, a to z uwagi na bardzo słabą, wręcz śladową płynność, która niestety dość stanowczo ogranicza rynkowy wolumen handlu tymi instrumentami. Jednak to właśnie fundusze notowane na GPW prezentują w pełni wiarygodny, niestety z biegiem czasu coraz mniej obiecujący obraz rynkowej koniunktury w segmencie nieruchomościowych FIZ. Ich notowania giełdowe spełniają jednak szczególną rolę z uwagi na bardzo długi horyzont inwestycyjny, wynoszący najczęściej od 8 do 12 lat. Dają mianowicie szansę na wcześniejsze wyjście z inwestycji, gdyby taka potrzeba stała się udziałem inwestora. 

Zarządzający FIZ segmentu nieruchomości środki uzyskane ze sprzedaży certyfikatów inwestują na szeroko pojętym rynku nieruchomości, np. w biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny, nieruchomości mieszkaniowe, grunty inwestycyjne itp., przez lata czerpią zyski z wynajmu, a na koniec sprzedają wszystkie nieruchomościowe aktywa, z założeniem realizacji zysku ze wzrostu ich wartości. Obecność certyfikatów w obrocie giełdowym umożliwia więc inwestorom wcześniejsze wyjście z inwestycji albo zakup certyfikatów na rynku wtórnym. TFI okresowo publikują obliczoną przez siebie wycenę certyfikatów (wycenę jednostki netto – WJN), co pozwala systematycznie monitorować ich rentowność.

Niestety na dzień dzisiejszy ta rentowność zaprezentowana w formie zestawienia stóp zwrotu z kilku okresów inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FIZ przypomina coś w rodzaju żywej antyreklamy idei zarabiania pieniędzy w drodze inwestycji pośrednich na szeroko pojętym rynku nieruchomości - pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Wyjątek potwierdzający regułę

Tylko jeden fundusz – SECUS FIZ InProperty we wszystkich okresach dotychczasowej działalności zapewnia swoim udziałowcom zysk na przyzwoitym poziomie średnio 10 proc. rocznie. Coroczna stopa zwrotu zbliżona do tej wartości zazwyczaj była zakładana przez TFI, które powoływały do życia kolejne FIZ nieruchomości. Niestety tego typu celu nie udało się do końca osiągnąć w żadnym przypadku.

Co więcej, wygląda na to, że w okresie obserwowanej od prawie półtora roku poprawy sytuacji w krajowej gospodarce, ale przede wszystkim potwierdzonego ożywienia na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych, stan koniunktury rodzimych funduszy nieruchomości w dalszym ciągu przypomina zjazd po równi pochyłej.

Przykładem mogą tu być dwaj „weterani” przedmiotowego segmentu rynku funduszy inwestycyjnych: BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ oraz Ipopema Rynku Mieszkaniowego FIZ AN. Jeszcze 2 lata temu oba FIZ-y wyróżniały się dodatnią stopa zwrotu we wszystkich okresach. Dziś pierwszy z wymienionych funduszy jeszcze tylko w okresie 5-letnim nie notuje minusa przed stopą zwrotu, za to fundusz Ipopemy zdecydowanie zanurkował do wartości ujemnych swojej rentowności we wszystkich możliwych okresach. Jest to najlepszy dowód na to, ze do inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FiZ wciąż należy podchodzić ze szczególną ostrożnością. 

Kolejnym potwierdzeniem tezy o zdecydowanie pośledniej kondycji rodzimego rynku FIZ nieruchomości są ich wyceny giełdowe. Na dziś dzień są one notowane z dyskontem względem WJN od 16-tu procent w przypadku Ipopemy Rynku Mieszkaniowego FIZ AN do nawet 43 procent przy certyfikatach BPH Sektora Nieruchomości FIZ. Średnio wychodzi więc nieco ponad 28 proc. i tej wartości dyskonto obowiązuje na giełdzie w przypadku omawianych instrumentów już od dawna. Pytanie czy nie jest to przypadkiem wyjątkowa okazja inwestycyjna?

Średnio licząc inwestor, który kilka lat temu zainwestował w nieruchomościowe certyfikaty na rynku pierwotnym, dziś ma szansę nominalnie, a więc nie licząc inflacji, odzyskać na GPW około połowy zainwestowanych środków. Mimo wszystko potencjalny nabywca takich instrumentów na rynku wtórnym musi liczyć się ze sporym ryzykiem takiej transakcji, w związku z czym dotychczas nie pojawiły się w oficjalnym obiegu żadne rekomendacje zachęcające do tego typu inwestycji. 

FIZ wysokiego ryzyka

Na generalnie bardzo słabe wyniki funduszy nieruchomości może składać się kilka czynników. Po pierwsze może to być nietrafiony timing inwestycji, czyli budowanie portfeli w czasach cen istotnie wyższych od obecnych. Wątpliwości budzi też często jakość samych portfeli, od której w pierwszym rzędzie zależy rentowność inwestycji, a zwłaszcza możliwość jej sprawnego zamknięcia. Na wynikach nieruchomościowych FIZ swoje piętno odcisnął też co najmniej 5-letni okres uciążliwego spowolnienia na rynku krajowych nieruchomości, który w znacznym stopniu zredukował wyceny wszelkiego rodzaju nieruchomościowych aktywów, a samych zarządzających zmusił do radykalnej korekty przyjętych początkowo, najczęściej zbyt optymistycznych strategii inwestycyjnych. Istotny wpływ na spadek wycen certyfikatów FIZ nieruchomości mają też w końcu nieproporcjonalnie wysokie kosztydziałalności funduszy w stosunku do wartości pozyskanych przez nie aktywów. 

Jak więc widać na zaprezentowanych przykładach inwestycje w certyfikaty FIZ nieruchomości wciąż są inicjatywą obarczoną wysokim ryzykiem poniesienia straty. Czy w tym stanie rzeczy rodzimi amatorzy zarabiania pieniędzy na nieruchomościowych inwestycjach pośrednich są pozbawieni jakichkolwiek możliwości?

Faza inwestycyjnego rozkwitu?

Wydaje się, że jedyną sensowną alternatywą dla FIZ nieruchomości są akcje wybranych spółek giełdowych wchodzących w skład indeksu WIG – nieruchomości. 

Jeżeli ktoś chciałby zainwestować w dobrze zdywersyfikowany, starannie skonstruowany i profesjonalnie zarządzany portfel nieruchomości może na przykład przyjrzeć się notowaniom akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości. Spółkę można określić jako „inny rodzaj” funduszu nieruchomości, aspirującą do roli typowego nieruchomościowego wehikułu inwestycyjnego, jakich wiele funkcjonuje od bardzo dawna na wysoko rozwiniętych zachodnich rynkach kapitałowych. Obserwowana w ostatnich miesiącach wysoka zmienność notowań PHN sygnalizuje i w tym przypadku niemałe ryzyko inwestycyjne. Jednak dla inwestora długoterminowego zupełnie inna kwestia powinna mieć decydujące znaczenie – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl. Zarząd spółki zabiegając o zaufanie inwestorów deklaruje bowiem coroczną wypłatę akcjonariuszom sowitej dywidendy, co znacznie podnosi atrakcyjność inwestycyjną bez wyjątku każdej spółki giełdowej.

Ostatnio też pojawiła się wydana przez ekspertów z DM mBanku rekomendacja kupna akcji giełdowych deweloperów komercyjnych: Echo Investment, GTC i Capital Parku, a więc klasycznych „okrętów flagowych” giełdowego segmentu nieruchomości, z kursami docelowymi znacznie powyżej ich aktualnych wycen. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego, skoro indeks WIG- deweloperzy w dobie rynkowego ożywienia stoi jak zaczarowany na poziomie zaledwie kilkunastu procent powyżej historycznego dna. Co ciekawe, swoją rekomendację analitycy uzasadniają faktem wejścia nieruchomościowego rynku inwestycyjnego w „fazę rozkwitu”. Czy kiedyś zagości ona także w segmencie FIZ nieruchomości?

RynekPierwotny.pl

Dobre perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Wartość transakcji będzie rosła

Rośnie zainteresowanie polskimi nieruchomościami komercyjnymi ze strony inwestorów z Ameryki Północnej, Azji i Australii. Wartość transakcji w tym sektorze w Polsce to jednak wciąż zaledwie 1,5 proc. europejskiego rynku. Za to w Polsce szybciej niż na zachodzie Europy rośnie segment nieruchomości logistycznych, zaległości nadrabiają też miasta regionalne.

‒ Polski rynek po trzech kwartałach tego roku to około 2 mld euro zrealizowanych transakcji, co na tle 128 mld euro dla całej Europy daje zaledwie 1,5 proc. Widzimy jednak nieustanny napływ kapitału zarówno z Ameryki Północnej, jak i z Azji i Australii. Dlatego ten rynek cały czas jest w fazie wzrostowej – mówi agencji informacyjnej Newseria Piotr Mirowski, partner, dyrektor grupy usług inwestycyjnych w Polsce w Colliers International.

Mirowski zauważa, że do Polski napływa coraz więcej inwestorów, którzy chcą dywersyfikować swój portfel nieruchomości komercyjnych. Poza nowymi zagranicznymi podmiotami aktywni są także ci inwestorzy, którzy już mają aktywa w Polsce.

‒ To daje bardzo dobre perspektywy dla regionu w krótkim okresie – podkreśla Mirowski.

Szczególnie szybko rośnie wartość transakcji na rynku nieruchomości logistycznych. W całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej ten segment jest już większy pod względem wolumenu od nieruchomości handlowych, choć cały czas dominują nieruchomości biurowe (w skali całej Europy stanowią one ok. 45 proc. wartości aktywów).

Rozwój nieruchomości logistycznych jest w dużym stopniu związany z inwestycjami infrastrukturalnymi, stąd najwięcej powstaje ich w okolicach Łodzi i na Śląsku, czyli tam gdzie krzyżują się autostrady.

Mirowski dodaje, że Polska jest rynkiem wciąż znacznie mniej dojrzałym pod względem liczby nieruchomości komercyjnych. Dlatego większość transakcji jest zawieranych na rynku pierwotnym, inaczej niż w krajach Europy Zachodniej.

‒ Na bardziej dojrzałym rynku zachodnioeuropejskim są to głównie transakcje z rynku wtórnego – podkreśla Mirowski.

Inwestorzy coraz bardziej zainteresowani są też polskimi miastami regionalnymi, bo rynek nieruchomości komercyjnych w Warszawie jest już bardzo nasycony.

‒ W stolicy jest coraz mniej nieruchomości na sprzedaż, więc inwestorzy idą w górę po krzywej ryzyka i przenoszą się do miast regionalnych, dlatego wzrasta tam płynność, natomiast wyceny nadal są niezadowalające dla właścicieli. Jeśli porównamy to z sytuacją w ustabilizowanych, dojrzałych miast europejskich, to zobaczymy oczywiście jeszcze duży rozdźwięk, natomiast jest to krok w dobrym kierunku – ocenia Mirowski.

Dodaje, że w stolicach polskich województw najczęściej podaż nieruchomości zarówno biurowych, jaki i handlowych idzie w parze. W Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Trójmieście inwestorzy mają coraz większy wybór obydwu typów powierzchni. Gwarantują one podobną stopę zwrotu. Według Mirowskiego na nieruchomościach biurowych można zarobić od 6,5 do 8,5 proc., a na handlowych – od 6 do 8,5 proc. Wyższą stopę zwrotu oferują nieruchomości logistyczne – 7 do 9 proc. Jak podkreśla ekspert, stopy zwrotu mogą wzrosnąć, bo popyt cały czas przewyższa podaż. Zauważa też, że dynamika przyrostu wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie rosnąć szybciej niż na innych rynkach.

Źródło: Newseria.pl 

Szykuje się wyprzedaż nieruchomości o zwiększonym ryzyku

W najnowszym raporcie firmy doradczej Cushman & Wakefield „Europejski rynek sprzedaży wierzytelności hipotecznych w trzecim kwartale 2014 r." eksperci z działu ds. finansowania korporacyjnego w krajach EMEA szacują zaangażowanie europejskich firm zarządzającymi aktywami w nieruchomości o zwiększonym ryzyku (non-core) na prawie 264 mld euro.

Firma Cushman & Wakefield przeprowadziła szczegółową analizę 10 europejskich firm zarządzających aktywami w celu określenia ich łącznego zaangażowania brutto w nieruchomości o zwiększonym ryzyku i na jej podstawie oszacowała przewidywany na najbliższe lata wolumen sprzedaży wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi (CRE) oraz nieruchomości sprzedawanych po przejęciu własności (REO).

Dane przedstawione w raporcie prezentują wartość nominalną wierzytelności CRE, wierzytelności z kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości mieszkaniowych oraz nieruchomości REO w Europie, którymi dysponują podmioty ustanowione przez rządy państw europejskich w celu skupowania i upłynniania „złych aktywów" banków krajowych.

Europejskie firmy posiadają łącznie aktywa o zwiększonym ryzyku szacowane na ok. 264 mld euro brutto (ok. 173 mld euro netto po uwzględnieniu odpisów na należności stracone). W sumie na firmy zarządzające aktywami przypada ok. 45% całkowitego zaangażowania wszystkich europejskich podmiotów finansowych, co wskazuje na ich duże znaczenie w obecnych i przyszłych procesach oddłużania.

Według danych firmy Cushman & Wakefield wartość transakcji sprzedaży wierzytelności CRE i nieruchomości REO wyniosła od początku bieżącego roku 54,9 mld euro, czyli więcej niż w latach 2012 i 2013 razem wziętych. Z uwagi na wartość obecnie zawieranych i planowanych transakcji szacowaną na odpowiednio 30,8 mld euro i 24 mld euro, łączny wolumen obrotów w 2014 r. może przekroczyć poziom 60 mld euro.

- Wiele banków europejskich będzie musiało ostatecznie stawić czoła faktom. W przypadku posiadania „złych aktywów" będą zmuszone do ich przeklasyfikowania w stress-testach, co z kolei może spowodować pewne problemy związane z wymogami kapitałowymi. Po dużym sukcesie irlandzkich i hiszpańskich firm zarządzających aktywami, rządy innych państw europejskich mogą również zdecydować się na utworzenie podobnych firm, których zadaniem byłaby restrukturyzacja zaangażowania w nieruchomości o podwyższonym ryzyku - komentuje Federico Montero, dyrektor ds. sprzedaży wierzytelności w firmie Cushman & Wakefield w regionie EMEA.

Zobacz cały raport "European Real Estate Loan Sales Market Q3 2014"

Obowiązkowy wkład własny zmniejszy szansę na kredyt

Nawet co piąty zainteresowany kredytem mieszkaniowym, czyli grubo ponad 30 tys. osób będzie miało problem z pożyczeniem pieniędzy na mieszkanie – wynika z ankiety przeprowadzonej wśród doradców Open Finance. Wszystko z powodu wymogu posiadania 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości od 2015 r.

Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego od przyszłego roku bank nie pożyczy na mieszkanie więcej niż 90 proc. jego wartości. Klient będzie musiał mieć własne pieniądze na 10 proc. zakupu. Tymczasem kłopotem jest już 5-proc. wkład własny wymagany od tego roku, choć klienci są w stanie sobie z nim poradzić. Zdaniem doradców Open Finance przy 10 proc. wkładzie własnym 15-20 proc. zainteresowanych kredytem mieszkaniowym nie zgromadzi w krótkim czasie koniecznej sumy. Odejdą z kwitkiem i zostaną zmuszeni do przełożenia planów. Biorąc po uwagę roczną liczbę nowo udzielanych kredytów przed poważnym problemem stanie około 30 tys. osób.

Sposoby na wkład własny: od kredytu po drugą nieruchomość

Już teraz część pożycza w bankach pieniądze na wkład własny, ale kredyt na 5 proc. ceny nieruchomości to nie to samo co na 10 proc. Na dodatek jest to niezgodne z zaleceniami nadzoru finansowego, który zakazuje takich praktyk. Posiłkowanie się kredytami konsumpcyjnymi w dojściu do kredytu mieszkaniowego z pewnością od przyszłego roku stanie się jednak powszechniejsze. Zwiększy się dzięki temu ruch w bankach i to na najbardziej rentownych produktach.

Wzrośnie też rola rodzinnej pomocy finansowej. W nowych warunkach częściej stosowanym rozwiązaniem może też być włączenie pod zabezpieczenie kredytu dodatkowej nieruchomości. Wszystkim chętnym jednak się nie uda.

Wzrośnie rola MdM

Wzrost wymaganego wkładu własnego z pewnością spowoduje, że zwiększy się też znaczenie programu Mieszkanie dla Młodych, który za klienta opłaca od 10 do 15 proc. ceny mieszkania. Dzięki temu poprawi się wykorzystanie państwowych dopłat, co w tym roku nie wygląda najlepiej. MdM to nie jest jednak rozwiązanie dla każdego. Nowo nabywane mieszkanie musi pochodzić wyłącznie z rynku pierwotnego i mieścić się w określonej cenie, co często mocno ogranicza wybór.

W nowych warunkach, osoby bez oszczędności na zakup mieszkania z pewnością będą mniej wybredne i chętniej zaakceptują nawet kiepsko położone M, pod warunkiem, że będzie dofinansowane. Skorzystają na tym deweloperzy z ofertą lokali kwalifikujących się do programu pomocy.

…i mieszkań używanych

Wzrośnie też rola rynku wtórnego, szczególnie mieszkań w dobrym stanie nadającym się do natychmiastowego wprowadzenia. Spadnie bowiem chęć do zakupu nowych mieszkań w stanie deweloperskim, do których trzeba na wykończenie dołożyć po ok. 1 tys. zł na mkw.

Warto pamiętać, że poza wkładem własnym klient sporą sumę musi też mieć na opłaty transakcyjne i kredytowe, przeważnie jest to od 6 do 9 proc. wartości nieruchomości. W przypadku mieszkania za 300 tys. zł wraz z wkładem własnym potrzeba od 48 do 60 tys. zł.

W 2016 r. wkład własny rośnie do 15 proc., ale resztę ponad 10 proc. można ubezpieczyć

Obawy o dalsze podnoszenie wkładu własnego nie są na szczęście uzasadnione, bo kolejne wzrosty w 2016 r. do 15 proc. i w 2017 r. do 20 proc. można będzie objąć ubezpieczeniem brakującego wkładu. Klient bezwarunkowo będzie musiał mieć jednak 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, który to obowiązek wchodzi w życie od stycznia 2015 r.

rok	wartość (mld zł)	liczba tys. sztuk
2007	55,9	314,3
2008	57,1	286,8
2009	38,7	189,2
2010	48,7	230,4
2011	49,2	231,2
2012	39,1	196,6
2013	36,5	176,9
I poł. 2014	18,4	87,44

Już dziś można się spodziewać, że wyższe wymagania, szczególnie w pierwszym roku ich obowiązywania przełożą się na spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Jak pokazują dotychczasowe wyniki, nie będą temu w stanie zapobiec nawet niskie stopy procentowe. Od połowy 2013 r., gdy doliczany najczęściej do marży kredytów mieszkaniowych WIBOR 3M wynosił jedynie 2,7 proc. do połowy 2014 r. udzielonych zostało niecałe 179 tys. kredytów. Tymczasem za optymalną wartość dla rynku uznaje się liczbę około 200 tysięcy kredytów mieszkaniowych rocznie jak miało to miejsce np. w 2012 r.

Około połowy kredytów z niskim wkładem własnym

Klienci z dużymi pieniędzmi na wkład własny w bankach już byli. Jak wynika z danych Związku Banku Polskich w latach 2008 i 2009 kredytów na ponad 80 proc. wartości nieruchomości udzielano między 26 a 32 proc. W kolejnych latach było to już od 43 do 53 proc. W zeszłym roku, gdy wiele osób chciało zdążyć z kredytem przed wejściem w życie obowiązku posiadania 5 proc. wkładu własnego odsetek ten wynosił 53 proc. Po I połowie tego roku było to 52 proc. kredytów.

Halina Kochalska, Open Finance

Raport Deloitte. Polskie firmy budowlane powoli wychodzą z kryzysu

W 2014 roku przychody największych spółek zaczęły rosnąć, a perspektywy są obiecujące, między innymi z powodu planów wydania do 2020 roku nawet 500 miliardów złotych na infrastrukturę - wskazała.

Jak podał Deloitte w opublikowanym dzisiaj raporcie, w pierwszej połowie 2014 roku przychody dziewięciu największych polskich spółek budowlanych notowanych na GPW były o 6 procent wyższe niż rok wcześniej - 7,2 miliardów złotych wobec 6,8 miliardów złotych.

Biorąc pod uwagę, że poprawiła się także ich marża ze sprzedaży, można powiedzieć, że sektor budowlany powoli zaczyna wychodzić z kryzysu - oceniło Deloitte. Firma wskazała jednocześnie, że wartość rynkowa tych spółek od końca 2012 r. do końca czerwca 2014 r. wzrosła o 38,8 proc.

Według raportu dużą szansą dla rozwoju sektora jest nowa perspektywa finansowa UE oraz planowane inwestycje w infrastrukturę. Według publicznie dostępnych dokumentów szacowane potrzeby inwestycyjne w infrastrukturę w Polsce do 2020 r. wynoszą około 500 mld zł - zaznaczyło Deloitte. Zdaniem ekspertów firmyszansą dla stabilnego rozwoju sektora budowlanego w Polsce może być również szersze stosowanie formuły partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP).

Deloitte przypomniało, że ostatnie lata nie były łatwe dla branży budowlanej, na co złożyły się m.in. realizacja nierentownych kontraktów infrastrukturalnych, trudności w dialogu z inwestorem publicznym czy też ograniczona liczba przetargów na projekty z poprzedniej perspektywy finansowej UE.

- Wzrost przychodów o 6 proc. nie oznacza, że możemy mówić o jakiejś znaczącej poprawie kondycji całego sektora. Ale połączenie tego faktu z rosnącą w tym samym okresie o 7,3 proc. produkcją budowlano-montażową wskazuje, że branża budowlana czas największego kryzysu ma już najprawdopodobniej za sobą - ocenił Maciej Krokosiński z działu Audytu Deloitte.

Zaznaczył, że w pierwszym półroczu odsetek bankrutujących spółek budowlanych spadł o 21 proc. w porównaniu z zeszłym rokiem. Można więc już mówić o ostrożnym optymizmie - dodał Krokosiński.

Według Deloitte perspektywy rozwoju sektora budowlanego są obiecujące. Prognozowany na najbliższe lata dla Polski wzrost PKB na poziomie ok. 4 proc. oraz oczekiwane obniżenie poziomu długu publicznego do ok. 46 proc. w 2016 roku powinny znacznie zwiększyć skłonność sektora publicznego do inwestowania w infrastrukturę.

Dyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte Jarosław Dąbrowski przypomniał, że w perspektywie finansowej UE 2014-2020 Polska ma otrzymać 24,3 mld na infrastrukturę, ale szacowane potrzeby inwestycji w infrastrukturę są pięć razy wyższe i sięgają 500 mld zł.

- Na tę kwotę składają się przede wszystkim inwestycje w infrastrukturę drogową, kolejową, energetyczną i tę związaną z ochroną środowiska. Wydatkowanie tak znaczących środków stanowi niewątpliwie szansę na poprawę sytuacji spółek budowlanych, choć realnie odczują one to dopiero po 2015 r. - ocenił Patryk Darowski z Działu Doradztwa Finansowego Deloitte.

Zdaniem firmy w Polsce wciąż za mało jest dużych i zakończonych sukcesem projektów w formule PPP. Według Dąbrowskiego największym wyzwaniem pozostaje wciąż brak odpowiedniej wiedzy i doświadczenia po stronie sektora publicznego oraz trudności w łączeniu PPP z finansowaniem ze środków unijnych.

- Na świecie, zarówno w krajach rozwiniętych, jak i rozwijających się, istnieje wiele przykładów udanych projektów PPP, a firmy budowlane zaangażowane w realizację tych projektów gotowe są przenosić te doświadczenia i dobre praktyki na polski grunt - podkreślił.

Deloitte przypomniało, że w latach 2009-2013 tylko jeden na cztery z ogłoszonych projektów PPP lub z koncesji zaowocował podpisaniem umowy, spośród których nie wszystkim udało się zamknąć finansowanie. W dodatku większość tych projektów opiewała na stosunkowo niewielkie kwoty - rzędu kilku milionów złotych.

PAP

Polski rynek nieruchomości wtórnych - październik 2014

Polski rynek nieruchomości wtórnych oczekuje ożywienia, o czym świadczy między innymi wrześniowy, sięgający 20%, wzrost podaży. Dane z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera pokazują jednak, że zainteresowanie kupujących jest mniejsze od oczekiwanego, co jest przyczyną rosnących rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. 

W niektórych miastach różnica ta przekracza 10% wartości sprzedaży. Dobrą wiadomością dla osób planujących zakup mieszkania jest rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. W ofercie aż siedmiu banków spadło ono w październiku poniżej 4%.

Rynek oczekuje ożywienia 

We wrześniu ceny ofertowe wzrosły, jednak podwyżka była nieznaczna i wyniosła zaledwie 0,2%. Jednocześnie w pięciu lokalizacjach odnotowano obniżki kosztów oferowanych mieszkań, co sprawia, że trudno mówić o jednolitym kierunku zmian na rynku nieruchomości. 

Po wakacjach podaż w niektórych miastach (takich jak Wrocław czy Olsztyn) wzrosła o blisko 20%. 

– Właściciele mieszkań i agenci przygotowują się w ten sposób na większe zainteresowanie po stronie kupujących, takich jak choćby studenci. W wielu lokalizacjach w ofercie pojawiło się również więcej droższych mieszkań, z nadzieją na sprzedaż w najlepszym dla rynku nieruchomości, jesiennym okresie – stwierdza Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. – Przekłada się to oczywiście na wzrost przeciętnych cen ofertowych. Rosnące rozbieżności pomiędzy nimi a wartościami transakcyjnymi wskazują jednak, że taka strategia nie odnosi skutku – podsumowuje ekspert. 

Duże rozbieżności cen transakcyjnych i ofertowych 

Warto zwrócić uwagę na znaczne różnice w oczekiwaniach sprzedających i możliwościach kupujących. W niektórych wypadkach rozbieżność pomiędzy średnimi cenami wystawianymi przez sprzedających a transakcyjnymi wynosi ponad 10%. – Sytuację taką obserwujemy w Gdyni (aż 14,9%), we Wrocławiu (11,1 %) i Gdańsku (10,3 %). W przypadku Krakowa różnica wynosi 9,5% – wylicza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Takie rozbieżności pokazują, że większość nabywców celuje w tańsze segmenty rynku. Część ofert jest też przeszacowana, przez co nie może skutecznie rywalizować m.in. z lokalami z rynku pierwotnego, których atrakcyjność wzmacnia jeszcze program MdM – komentuje ekspert.

Gdyby obecną sytuację porównać z analogicznym okresem ubiegłego roku, okaże się, że wyraźnie droższe są mieszkania we Wrocławiu (wzrost średniej ceny o 2,1%) i Warszawie (3,6%). Jednocześnie w takich miastach jak Poznań czy Gdańsk, przeciętna cena lokalu jest niższa o ponad 2% niż rok temu. – Obecnie w Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztuje przeciętnie 7 390 zł. To najwyższa wartość, jaką odnotowaliśmy w przeciągu ostatnich 12 miesięcy ­– twierdzi Jańczuk. 

Jak podają eksperci, zmianie nie uległa struktura sprzedawanych mieszkań. W zależności od miasta, kupujemy nieruchomości o metrażach od 48 do 57 metrów kwadratowych. Są to zwykle dwa pokoje lub niewielkie trzypokojowe lokale. – Nabywcy z Wrocławia kupują największe mieszkania (57,3 mkw.), podczas gdy w Łodzi średnia wynosi tylko 48,7 mkw. – podsumowuje ekspert. 

Tak niskiego oprocentowania jeszcze nie było

Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe w historii. Dzięki obniżce stóp procentowych, dla kredytów z wysokim wkładem własnym (25%) wynosi ono już tylko 4,12% (we wrześniu było na poziomie 4,44%). Warto zauważyć, że aż w siedmiu ofertach bankowych z naszego zestawienia, spadło ono poniżej 4%. – Najbardziej niewiarygodna jest jednak sytuacja niektórych osób, która zaciągnęły kredyty w 2008 r. – zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expander. 

– Oprocentowanie ich zobowiązań już jest lub w najbliższym czasie będzie mniejsze niż 3% (gdy zaciągali kredyty, wynosiło ponad 7%). Dzieje się tak ponieważ marże w 2008 r. nierzadko były niższe niż 1%, a WIBOR 3M wynosi obecnie tylko 2,09%. 

Dzięki temu, że oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, zauważalnie poprawiła się też dostępność kredytów hipotecznych. Trzyosobowa rodzina uzyskująca dochód łączny w kwocie 5 000 zł netto przeciętnie może liczyć na 437 tys. zł kredytu, przy okresie kredytowania wynoszącym 30 lat. Jeszcze przed miesiącem było to 424 tys. zł. – Oczywiście wzrost dostępności polega nie tylko na tym, że przy określonych dochodach można uzyskać wyższy kredyt – wyjaśnia Jarosław Sadowski, Expander. – Również osoby, którym banki wcześniej odmawiały udzielenia kredytu ze względu na zbyt niski dochód, mają obecnie większe szanse na pozytywne rozpatrzenie ich wniosku. 

Korzystne zmiany w MdM

Wartym odnotowania wydarzeniem jest też zmiana limitów cen i kwot dopłat w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. W większości regionów zmiany są pozytywne. Najwięcej zyskają dzięki nim ci beneficjenci MdM, którzy będą kupować mieszkanie lub dom w województwie lubelskim oraz w Warszawie. Na mieszkanie o powierzchni 50 mkw. można tam wydać odpowiednio o 34,1 tys. zł i 22,8 tys. zł więcej. Najbardziej niekorzystne zmiany pojawiły się natomiast w Opolu i jego okolicach. Maksymalna cena opisanego mieszkania spadła tam o 15,8 tys. zł.

Szybko.pl, Metrohouse i Expander

Raport NBP o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013

Celem Raportu jest dostarczenie zainteresowanym podmiotom gospodarczym, w tym także uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r. Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2013 r. i oddziałują bezpośrednio na procesy bieżące. Jednak tam, gdzie było to uzasadnione, sięgano wstecz.

Niniejsze opracowanie stanowi piątą edycję. W raporcie skoncentrowano się na ogólnych tendencjach i wnioskach wynikających z analiz rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, a szczegółowe informacje statystyczne zaprezentowano na wykresach i w tabelach. Załącznik o charakterze bardziej szczegółowym prezentuje dane o każdym z szesnastu rynków stolic województw.

Raport został przygotowany w Departamencie Stabilności Finansowej we współpracy z szesnastoma oddziałami okręgowymi, na potrzeby organów NBP. Raport wyraża opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 

W niniejszym Raporcie przedstawione zostały wyniki analiz i badań dotyczących rynku nieruchomości w Polsce, które prowadzą do następujących wniosków:

• Można oceniać, iż w 2013 r. sytuacja na pierwotnych rynkach nieruchomości mieszkaniowych była zbliżona do poziomu równowagi. Sytuacja na rynkach istniejącego zasobu (rynki wtórne) nieco pogorszyła się dla sprzedających, na co wskazuje wydłużający się czas sprzedaży. Rynek mieszkań znajduje się obecnie w fazie ożywienia i jego dalszy rozwój związany będzie z sytuacją makroekonomiczną gospodarki.
• Średnie ceny ofertowe m kw. przeciętnego mieszkania na rynkach pierwotnych i wtórnych we wszystkich badanych miastach utrzymywały się na stabilnym poziomie.
• Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 7 miast oraz 9 miast również zachowywały się stabilnie. W Warszawie średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wykazywały w 2013 r. niewielkie wzrosty. W I kwarta-le 2014 r. obserwowano natomiast niewielkie obniżenie cen m kw. w Warszawie oraz dalszą stabilizację cen na pozostałych rynkach analizowanych miast.
• We wszystkich miastach poddanych analizie ceny m kw. mieszkań na rynku pierwotnym przewyższają ceny na rynku wtórnym. Różnice w tych cenach nie są znaczące, chociaż rynek pierwotny zazwyczaj oferuje mieszkania lepsze jakościowo od już istniejących.
• W 2013 r. oddano do użytku o 6,8 tys. mieszkań mniej niż w poprzednim roku, niemniej jednak liczba mieszkań oddanych jest nadal wysoka. Liczba nowo wydanych pozwoleń na budowę mieszkań oraz liczba rozpoczętych inwestycji były najniższe od 2006 r. W II półroczu 2013 r. liczba rozpoczętych inwestycji przewyższyła poziom odnotowany w tym samym okresie 2012 r. Jednocześnie deweloperzy dostosowali mieszkania z nowej oferty do preferencji oraz możliwości finansowych klientów, oferując więcej mieszkań małych i średnich.
• W okresie kilku ostatnich lat następowało dopasowanie liczby i wielkości mieszkań na rynku pierwotnym, w wyniku czego stopniowo obniżała się nadwyżka zakumulowana w poprzednich okresach. W 2013 r. liczba gotowych mieszkań deweloperskich oczekujących na sprzedaż zmniejszyła się osiągając poziom, który może zostać sprzedany w okresie ok. 4 kw. Taki poziom przyjmowany jest na rynku pierwotnym za wyznacznik równowagi.
• Do redukcji zakumulowanej nadwyżki podaży mieszkań przyczynił się także stopniowy wzrost popytu. Mimo, iż wygasł popyt wywołany czynnikiem demograficznym, jakim był wzrost liczby małżeństw i nowych gospodarstw domowych, nadal istotnym czynnikiem wzrostu popytu były rosnące dochody gospodarstw domowych. Czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach wojewódzkich uległ skróceniu.
• Jednym z najważniejszych czynników determinujących popyt na mieszkania jest kredyt mieszkaniowy i jego dostępność. W 2013 r. wzrosła liczba i wartość złotowych kredytów mieszkaniowych, w wyniku czego zwiększył się także stan kredytów mieszkaniowych ogółem. Począwszy od 2011 r. ograniczona została kumulacja ryzyka związanego z kredytami walutowymi. W listopadzie 2013 r., po raz pierwszy od 2002 r., udział kredytów złotowych przekroczył 50% całego portfela kredytów mieszkaniowych.
• W analizowanym okresie nastąpiła poprawa wskaźników kredytowej dostępności mieszkania, na co wpływ miał wzrost wynagrodzeń oraz istotne zmniejszenie oprocentowania nowych złotowych kredytów mieszkaniowych.
• W 2013 r. nie było rządowych programów wsparcia nabywania mieszkań. Program Mieszkanie dla młodych, który zastąpił wielokrotnie modyfikowany i krytykowany program Rodzina na swoim wszedł w życie w 2014 r. i generował dodatkowy, kilkuprocentowy popyt na mieszkania.
• Czynsze najmu w 2013 r. w badanych miastach wojewódzkich kształtowały się na podobnym poziomie jak w 2012 r., z niewielkimi wahaniami w poszczególnych kwartałach. W I kwartale 2014 r. odnotowano niewielkie wzrosty przeciętnych czynszów, największe w Łodzi i Wrocławiu.
• Historycznie niskie oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych powodowało, że w 2013 r. w dużych miastach bardziej opłacalne było nabycie mieszkania na kredyt niż jego wynajęcie, na co wskazuje relacja kosztu odsetek kredytu na zakup mieszkania do czynszu najmu.
• Jakość kredytów dla deweloperów jest niska (ok. 28% wartości udzielonych kredytów było uznane przez banki za zagrożone), jednak kredyty te stanowią mniej niż 4% aktywów banków, które je udzielają. Kapitalizacja sektora deweloperskiego jest natomiast wysoka (kapitały własne stanowią ok. 40% sumy bilansowej firm), a bankructwa zdarzają się rzadziej niż w latach poprzednich.
• W sektorze nieruchomości komercyjnych, tj. powierzchni handlowych, biurowych oraz magazynowych obserwowano procesy narastania nierównowag. Rok 2013 był kolejnym rokiem szybkiego wzrostu podaży nowych powierzchni biurowych i handlowych. Wzrostowi wartości zawieranych na tym rynku transakcji towarzyszył wzrost stopy pustostanów. W przypadku nieruchomości finansowanych kredytami bankowymi może to oznaczać wzrost ryzyka kredytowego przy jednoczesnym pogorszeniu jakości zabezpieczenia.
• Wyniki analiz cząstkowych prowadzonych odrębnie dla 16 miast wojewódzkich wspierają wnioski z analiz prowadzonych na poziomie krajowym. W 2013 r. we wszystkich 16 analizowanych miastach w Polsce odnotowano poprawę wskaźników sytuacji mieszkaniowej, tj. wzrost zasobu mieszkaniowego na 1000 ludności, wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania w zasobie na osobę oraz spadek przeciętnej liczby osób w lokalu. Poprawa sytuacji mieszkaniowej była zróżnicowana na poszczególnych rynkach lokalnych, nastąpiła jednak w znacznej mierze na skutek niekorzystnych zmian demograficznych, tj. spadku liczby małżeństw oraz migracji ludności. W analizowanych miastach ceny mieszkań ustabilizowały się, a efekty szoków ekonomicznych z lat ubiegłych wygasły. 

POBIERZ RAPORT >>

Źródło: NBP, "Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r.", wrzesień 2014.