Wyniki polskich funduszy nieruchomości na tle stabilizującej się sytuacji w branży

Jak wynika z cyklicznych materiałów analitycznych Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce – rynek mieszkaniowy w III kwartale 2014 roku pozostawał zrównoważony, a realizacja kolejnych projektów deweloperskich i związana z tym nowa podaż rodziły symptomy narastającej nierównowagi na rynku nieruchomości komercyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem rynku biurowego. 

Zgłaszany popyt na rynku nieruchomości biurowych nie jest w stanie pochłonąć dostarczanej nowej podaży powierzchni, czego efektem jest wzrost średniego współczynnika pustostanów z poziomu 11,3% do 12,5% w ciągu ostatnich 12 miesięcy (źródło: Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości. III kwartał 2014). Fenomenem segmentu nieruchomości biurowych jest rynek krakowski gdzie współczynnik pustostanów na koniec III kwartału ubiegłego roku spadł do poziomu 3,5%, znacznie odbiegającego od średniej dla Warszawy i ośmiu największych rynków regionalnych Polski. Na uwagę zasługuje tu ponadto fakt, że w III kwartale podaż dostarczona na rynek krakowski okazała się rekordowa w skali całego kraju, a odsetek niewynajętej powierzchni biurowej spadł pomimo tego o 0,2%. 

Sytuację zbliżoną do stanu równowagi obserwujemy na rynku nieruchomości handlowych, gdzie stopy pustostanów są niskie, a ponadto od dłuższego czasu znajdują się w lekkim trendzie spadkowym. W dużej mierze związane jest to z ukształtowaniem się podaży powierzchni handlowej na poziomie wyraźnie niższym niż w poprzednim roku. Zgodnie z raportem Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości. III kwartał 2014, uwzględniając projekty znajdujące się w końcowej fazie realizacji, w całym 2014 roku do użytku oddane zostanie około 475 tys. mkw. powierzchni handlowej, czyli o 26% mniej niż w ubiegłym roku. 

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych panuje względna stabilizacja. Wysokie zwroty z projektów, wynikające z korzystnej relacji obowiązujących cen za mkw. mieszkania do malejących od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych zachęcają deweloperów do dostarczania na rynek nowej podaży. Z kolei poprawiające się ciągle – głównie z uwagi na malejący koszt pieniądza, ale również nominalny wzrost wynagrodzeń oraz deflację – wskaźniki kredytowej dostępności mieszkania oraz program rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych wspomagają popyt, który absorbuje z rynku nadmiar wolnych mieszkań, nie doprowadzając tym samym do wzrostu czasu potrzebnego do ich sprzedaży oraz spadku ich cen. 

Po okresie napięć z lat 2006-2008 w ostatnich latach obserwowaliśmy stopniową stabilizację sytuacji na rynkach nieruchomości. Liczba bankructw firm z branży budowlanej oraz prowadzących działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości, która od 2008 roku nieprzerwanie rosła, w 2013 roku ustabilizowała się. Obecnie według stanu na koniec września ubiegłego roku liczba upadłości w branży kształtuje się na wyraźnie niższym poziomie, co daje nadzieje na optymistyczne dane po pełnych dwunastu miesiącach (źródło: Coface Poland). Niestety, pozytywne tendencje coraz wyraźniej dostrzegane w branży nie przekładają się na wyceny rynkowe spółek oraz wartości tytułów uczestnictwa funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. Indeksy branżowe WIG-BUDOWNICTWO oraz WIG-DEWELOPERZY znajdują się obecnie na bardzo niskich poziomach. Z kolei na 8 funduszy klasyfikowanych przez portal analizy.pl jako fundusze rynku nieruchomości, jedynie dwa osiągnęły dodatnią stopę zwrotu w całym 2014 roku. Zarządzany przez Dom Maklerski W Investments S.A. fundusz inwestujący w ziemię rolną osiągnął roczna stopę zwrotu w wysokości 8,9%. Niewiele niższy zwrot zanotował Secus Fundusz Inwestycyjny Zamknięty InProperty inwestujący na rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkaniowego. Wszystkie pozostałe fundusze w grupie funduszy nieruchomości (uniwersalnych) poniosły w 2014 roku straty wahające się w przedziale od -2,6% do blisko -25%. 

Specyfika rynku nieruchomości sprawia, że zakładany i docelowy horyzont inwestycyjny funduszy lokujących w tym obszarze powinien być znacznie dłuższy niż 12 miesięcy. Analiza grupy pod kątem 36 miesięcznych stóp zwrotu również nie daje pozytywnych efektów. Spośród siedmiu funduszy obecnych na rynku w tym okresie zdecydowanie wyróżnia się fundusz zarządzany przez Secus Asset Management S.A. z blisko 30% rentownością, przewyższającą nawet możliwą do uzyskania w tym okresie stopę zwrotu z dobrze zdywersyfikowanego portfela akcji (mierzoną zwrotem z indeksu szerokiego rynku – WIG). Z pozostałych funduszy nieruchomości (powstałych przed 01.01.2011r.) tylko jeden z funduszy zarządzanych przez BPH TFI osiągnął minimalnie dodatnią stopę zwrotu. Wyniki pozostałych wahały się w przedziale od minus kilkunastu do minus kilkudziesięciu procent. Również na mapie ryzyko-zysk, umożliwiającej jednoczesną analizę stóp zwrotu oraz ich zmienności w czasie, fundusze Secus’a oraz BPH prezentują się wyróżniająco na tle całej grupy. 

Niewątpliwie wyniki większości funduszy nieruchomości w Polsce nie budzą podziwu. Trzeba jednak pamiętać, że wciąż jest to rynek niedoceniany w naszym kraju. Jak wynika z raportu EFAMA Statistics Parts Q2 2014, udział aktywów funduszy nieruchomości w Polsce stanowi niespełna 1% ogółu aktywów znajdujących się w zarządzaniu. To znacznie mniej niż w innych gospodarkach, gdzie finansowanie rynku nieruchomości w dużo większym stopniu odbywa się z wykorzystaniem kapitału funduszowego. Dla porównania średnia w całej Europie jest blisko trzykrotnie wyższa. Ponadto na tle dwudziestu rynków europejskich, w których występują fundusze rynku nieruchomości, Polska zajmuje pod względem wielkości ich aktywów dopiero 17 miejsce, wyprzedzając jedynie takie kraje jak Malta, Czechy czy Chorwacja. Można, zatem oczekiwać, że za przykładem innych gospodarek europejskich, także w Polsce fundusze nieruchomości zaczną cieszyć się większym zainteresowaniem, zarówno podmiotów zarządzających, jak również inwestorów. Przełoży się to wprost na rozwój i wzrost rynku nieruchomości w Polsce, wyniki spółek z branży oraz wyceny tytułów uczestnictwa funduszy inwestycyjnych działających w tym obszarze. 

Adrian Gabzdyl

Doradca Inwestycyjny

Secus AM 

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a interes poszczególnych uczestników rynku

Jak wynika z ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2014r. sektor mieszkaniowy znajdował się w tym okresie w równowadze. Nie słabnąca podaż nowych projektów doprowadziła do wzrostu liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż oraz wydłużenia średniego czasu ich zbycia. Nieznacznie wzrosły również ceny transakcyjne na rynkach pierwotnych większości dużych miast. Zjawisk tych na obecną chwilę nie należy jednak traktować, jako oznak tworzenia nierównowagi rynkowej, a bardziej, jako symptomy o charakterze przejściowym wynikające przykładowo z niedopasowania oferty do oczekiwań nabywców. 

Poprawiająca się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa pozytywnie na interes i wyniki niemal wszystkich uczestników rynku. Mowa tutaj przede wszystkim o deweloperach, nabywcach, bankach finansujących zakup mieszkań na kredyt oraz inwestorach czerpiących korzyści z wynajmowania powierzchni mieszkaniowych. 

Deweloperzy. 

Rentowność projektów deweloperskich w segmencie nieruchomości mieszkaniowych pozostaje wysoka, co skutkuje wzrostem liczby mieszkań oddanych do użytku oraz nowo rozpoczętych projektów. Rośnie również liczba składanych wniosków i wydanych nowych pozwoleń na budowę, co będzie miało przełożenie na kształtowanie podaży na rynku w kolejnych okresach. Czynnikiem istotnie wpływającym na wysokie marże zysku z realizowanych projektów deweloperskich jest utrzymująca się od dłuższego czasu pozytywna relacja rosnących cen mieszkań z rynku pierwotnego do spadających kosztów materiałów i robót budowlanych. 

Ponadto poprawia się kondycja firm z branży deweloperskiej, co można ocenić na podstawie spadkowej tendencji liczby bankructw obserwowanych w ostatnim czasie. 

Nabywcy. 

W III kwartale 2014 roku dostępność kredytowa mieszkań pozostawała stabilna. Niewielki wzrost cen nieruchomości został zrekompensowany wzrostem dochodów w ujęciu realnym (skutkiem zanotowanej w tym okresie deflacji). Na tamten moment stopy procentowe pozostawały stabilne, jednak cięcia dokonane na posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej początkiem października znów wpłyną pozytywnie na obniżenie kosztu finansowania zakupu mieszkań i poprawę zdolności kredytowej nabywców. 

Szukając pozytywnych czynników mających wpływ na interesy nabywców mieszkań należy również wspomnieć o podwyższeniu limitu maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do rządowego programu Mieszkanie Dla Młodych. Podwyżki obecnie obejmują jedynie wybrane lokalizacje takie jak Kraków, Wrocław czy Warszawa. Wpłynęło to jednak pozytywnie na rozszerzenie oferty mieszkań objętych programem subsydiów, a także na wzrost szacowanych rentowności z tego typu projektów dla deweloperów.

Banki

Akcja kredytowa banków pozostaje stabilna, a stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych stale rośnie. Pozytywnie zmienia się z kolei struktura i jakość zaciągniętych kredytów. Systematycznie spada udział kredytów walutowych oraz tych uznawanych za zagrożone, co ma pozytywny wpływ na stabilizację finansową i makroekonomiczną. 

Inwestorzy 

Zwrot z inwestycji w mieszkanie przeznaczone na wynajem, kształtuje się na poziomie przewyższającym zarówno oprocentowanie lokat bankowych, jak i rentowność 10 letnich obligacji skarbowych. Obecne, niskie koszty obsługi kredytu mieszkaniowego umożliwiają finansowanie nabycia mieszkania na kredyt za pomocą przychodów z czynszu. Sytuacja ta jest bardzo korzystna jednak należy pamiętać, że nie będzie ona trwała wiecznie, a same inwestycje na rynku nieruchomości mieszkaniowych są obciążone licznymi ryzykami związanymi z niską płynnością i wysokimi kosztami transakcyjnymi. 

Wysoka rentowność projektów deweloperskich, niskie koszty obsługi kredytów mieszkaniowych, poprawa jakości i struktury udzielanego przez banki finansowania, a także stabilizująca się kondycja firm z branży deweloperskiej to podstawowe czynniki, które w przyszłych okresach będą miały pozytywne przełożenie na kształtowanie się równowagi pomiędzy oferowaną podażą, a zgłaszanym popytem na nieruchomości mieszkalne. 

Adrian Gabzdyl

Doradca Inwestycyjny

Departament Zarządzania Portfelami 

Secus Asset Management S.A.

Marketbeat Polska - jesień 2014

Na polski rynek nieruchomości komercyjnych powoli wraca optymizm z okresu sprzed ostatniego kryzysu finansowego – wynika z najnowszego raportu „Marketbeat Polska – Jesień 2014” podsumowującego pierwszą połowę 2014 r. Analizy przygotowane przez firmę doradczą Cushman & Wakefield wskazują, że ożywienie widać we wszystkich sektorach rynku. W Warszawie w trakcie planowania i realizacji jest rekordowa liczba biurowych projektów deweloperskich. Nowoczesne obiekty handlowe z powodzeniem otwierają się w coraz mniejszych ośrodkach miejskich. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły 10 mln mkw. Wysoki popyt na powierzchnie magazynowe sprawił, że znacznie zwiększył się udział tego sektora na rynku inwestycyjnym.

Marketbeat Polska – Jesień 2014

Ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych jest faktem. Coraz lepsza sytuacja w tym sektorze w Polsce jest pochodną obserwowanej od zeszłego roku poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej. Duża aktywność deweloperów oraz stabilny popyt ze strony najemców sprzyjają pozytywnej ocenie polskiego rynku w oczach zagranicznych inwestorów, którzy postrzegają go już nie tylko jako lidera w regionie Europy Środkowej, ale także realnej alternatywy do inwestycji dla bardziej rozwiniętych gospodarek Europy Zachodniej – mówi Charles Taylor, Partner Zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny

W pierwszej połowie 2014 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje inwestycyjne o łącznej wartości ok. 1,4 mld EUR, czyli o ponad 27% więcej, niż w tym samym okresie ubiegłego roku. W dalszym ciągu na rynku dominują inwestorzy z Niemiec, USA oraz Wielkiej Brytanii. Ich łączny udział w całkowitym wolumenie transakcji wynosi ok. 85%. Polskie podmioty utrzymały swoją pozycję rynkową z zeszłego roku (ok. 5%).

Szczególnie wysoką aktywność inwestycyjną odnotowano w sektorze biurowym, na który przypadło 51,5% wolumenu transakcji (719 mln EUR). Przedmiotem największej transakcji biurowej pierwszego półrocza był warszawski biurowiec Rondo 1 kupiony przez fundusz DeAWM za ok. 300 mln EUR. Udział sektora handlowego, który dominował w roku 2013 r., spadł do 26,5% (370 mln EUR). Aż 2/3 wolumenu na tym rynku przypadło na centrum handlowe Poznań City Center kupione przez konsorcjum inwestorów Resolution Property oraz ECE. Aktywność inwestycyjna najbardziej wzrosła w sektorze magazynowym, który jednak nadal pozostaje na trzecim miejscu pod względem ogólnego wolumenu transakcji wynoszącym w pierwszej połowie roku 22% (307,6 mln EUR). Największą transakcją była sprzedaż portfela siedmiu obiektów logistycznych przez fundusz Select Property Fund zarządzany przez Standard Life Investments na rzecz funduszu Logicor zarządzanego przez firmę Blackstone.

- Niezmiennie obserwujemy bardzo wysoki popyt na nieruchomości najlepsze w swojej klasie. O ile, do niedawna, dostępność tego rodzaju obiektów była stosunkowo ograniczona, to obecnie sytuacja ta ulega poprawie. Szczególnie dotyczy to nieruchomości biurowych zarówno w Warszawie, w związku z dużą liczbą nowych inwestycji, jak i w miastach regionalnych. Wysokiej klasy obiekty biurowe, które są wynajęte firmom o stabilnych dochodach w ramach długoletnich umów, stają się bardzo pożądanym produktem inwestycyjnym. Z kolei na rynku handlowym przewidujemy, że inwestorzy zwrócą się ku miastom liczącym od 100 000 do 400 000 mieszkańców, gdzie znajduje się wiele nowoczesnych i dobrze funkcjonujących obiektów. Pozytywna sytuacja na rynku inwestycyjnym może oznaczać, że rok zamknie się wynikiem ponad 3 mld EUR całkowitego wolumenu transakcji – mówi Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

Do końca czerwca 2014 roku zasoby Warszawy wynosiły ponad 4,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (434 budynki). Dla porównania jest to więcej, niż w takich miastach europejskich jak Stambuł, Dublin, czy Praga. W pierwszej połowie roku deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek 17 nowych projektów, o łącznej powierzchni ponad 190 000 mkw., a więc o blisko 40 000 mkw. więcej niż w tym samym okresie 2013 r. Największe z nich to Gdański Business Center (44 500 mkw., HB Reavis) oraz pierwsza faza Eurocentrum Office Complex (38 700 mkw., Capital Park). Na koniec drugiego kwartału wolumen transakcji najmu wyniósł 259 000 mkw. Największą transakcją było przedłużenie umowy najmu przez firmę Netia (13 200 mkw. w kompleksie Marynarska Business Park). Zwiększeniu uległ również współczynnik absorpcji. Pustostany wzrosły nieznacznie do poziomu ponad 13%. Stawki bazowe najmu pozostały bez zmian i nie przekraczały 25 EUR/mkw./miesiąc.

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w sześciu głównych ośrodkach miejskich, oprócz Warszawy, wynosiły pod koniec drugiego kwartału br. 2,6 mln mkw. Spośród miast regionalnych najwięcej nowej powierzchni w pierwszym półroczu oddano w Krakowie (60 000 mkw.). W mieście tym jest również najniższa stopa pustostanów (niecałe 3,6%). Największym oddanym budynkiem w pierwszej połowie roku na tych rynkach był projekt Green Day we Wrocławiu (15 300 mkw., Skanska), a największą transakcją najmu było podpisanie przez HSBC umowy najmu w budynku Kapelanka 42 w Krakowie (10 500 mkw.). Stawki bazowe najmu w miastach regionalnych oscylowały w przedziale od 15 EUR/mkw./miesiąc w Krakowie do 13 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi.

- W Warszawie rynek deweloperski stopniowo się konsoliduje. Coraz większą rolę zaczynają odgrywać największe działające na nim podmioty. Prognozujemy, że roczna podaż na tym rynku może wynieść nawet 330 tys. mkw., czy najwięcej od 2000 r. Duża liczba nowych projektów w stolicy, przy nadal spadającym udziale umów przednajmu, bardzo zaostrzy rywalizację o najemców w perspektywie najbliższych kilku kwartałów. Rozwój rynku stymuluje m.in. stabilna sytuacja ekonomiczna i poprawa infrastruktury, w tym planowane uruchomienie drugiej linii metra. Odnotowywany niski poziom pustostanów na rynkach regionalnych, zwłaszcza w Krakowie i Katowicach, to dobra informacja z punktu widzenia właścicieli tych obiektów i deweloperów. Najemcy poszukujący dużej powierzchni w miastach poza Warszawą będą jednak mogli niedługo wybierać spośród stosunkowo dużej liczby nowych projektów, będących obecnie w przygotowaniu lub w trakcie realizacji – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe

W pierwszej połowie 2014 r. w Polsce oddano do użytku 245 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, dzięki czemu krajowe zasoby przekroczyły 10 mln mkw. Podaż pierwszego półrocza 2014 r. była o ponad 20% większa od podaży tego samego okresu roku 2013. Do końca czerwca otworzyło się 11 nowych obiektów handlowych oraz zakończyła się rozbudowa dwóch istniejących nieruchomości. W odróżnieniu od roku ubiegłego centra handlowe otwierano głównie w mniejszych ośrodkach miejskich. Największym ukończonym obiektem było Atrium Felicity w Lublinie (75 000 mkw.). Pozostałe galerie otwarto w miastach takich jak Kalisz, Kutno, Ostrołęka i Siedlce.

Średnia stopa pustostanów dla nieruchomości handlowych w miastach powyżej 200 000 mieszkańców utrzymuje się na stałym poziomie ok. 3%. Wśród ośmiu największych polskich miast najbardziej nasycone są rynki we Wrocławiu i Poznaniu, a najmniej w aglomeracji warszawskiej i Szczecinie. Najwyższe czynsze obowiązują w najlepszych centrach w stolicy i wynoszą ok. 80-90 EUR/mkw./miesiąc, a nawet 120-140 EUR/mkw./miesiąc za najlepsze lokale w tych lokalizacjach. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35-45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 20-25 EUR/mkw./miesiąc.

Spośród pozostałych rodzajów nieruchomości handlowych warto podkreślić wzrost popularności sklepów typu convenience, stawiających na ekspansję m.in. na zasadach franczyzy. Głównymi graczami tego rynku są Żabka, Freshmarket, Carefour Express oraz, należąca do Grupy Metro, właściciela marki Makro Cash & Carry, sieć Odido (otwarcie ok. 2 tys. sklepów w ciągu ostatnich trzech lat). W sektorze spożywczym, poza lokalami handlowymi typu convenience, ekspansja super i hipermarketów w Polsce została wstrzymana. Dużą ostrożność w podejmowaniu decyzji o nowych lokalizacjach widać również wśród właścicieli marketów budowlano-ogrodowych (DIY) oraz parków handlowych. Nowe inwestycje widać za to wśród deweloperów centrów wyprzedażowych. Rozpoczęto m.in. budowę Outlet Centre w Lublinie (12 000 mkw.), Outlet Centre w Białymstoku (13 000 mkw.) i rozbudowę warszawskiego Factory Ursus.

- Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 2014 r. wyniesie prawdopodobnie ok. 495 000 mkw., czyli o 24% mniej niż 2013 r. Warto jednak pamiętać, że poprzedni rok był pod tym względem rekordowy. Stolica Polski pozostaje jednym z najmniej nasyconych ośrodków miejskich w kraju, jednak sytuacja ta może się zmienić biorąc pod uwagę liczbę nowych dużych projektów będących obecnie na różnych etapach realizacji. W obiektach drugorzędnych na trudniejszych rynkach o widocznych cechach nadpodaży obserwujemy zwiększenie poziomu pustostanów. W tych lokalizacjach widać presję najemców związaną z chęcią uzyskania wysokich kontrybucji finansowych i uzależnienia czynszu od generowanych obrotów – Marek Noetzel, Partner, Dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce pod koniec drugiego kwartału wyniosły 8.200.000 mkw. W ciągu pierwszej połowy 2014 r. ukończono budowę 340 000 mkw. nowej powierzchni, czyli niemal tyle, ile w całym 2013 roku. W budowie pozostaje kolejne 863 000 mkw., co pozwala przypuszczać, że roczna podaż osiągnie najwyższy poziom od pięciu lat. Największym obiektem zrealizowanym w pierwszym półroczu był magazyn typu BTS (build-to-suit), jaki deweloper Panattoni wybudował dla Castoramy w Strykowie (50 000 mkw.). Do największych budynków będących w trakcie realizacji nadal należą trzy obiekty przygotowywane dla firmy Amazon, a także kompleks Goodman Poznań II Logistics Centre (82 000 mkw.).

Wolumen transakcji przeprowadzonych w pierwszej połowie 2014 r. wyniósł 1 044 000 mkw. i znacznie wzrósł (o 20%) w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Udział nowych umów wyniósł 54%. Struktura popytu według branż, które najliczniej reprezentowali najemcy, nie uległa zmianie względem lat ubiegłych. Największe dwie transakcje najmu przeprowadzone zostały przez przedstawicieli dużych sieci handlowych. Carrefour odnowił umowę na 46 tys. mkw. w Distribution Park Będzin, a POLOmarket wynajął 40 tys. mkw. w obiekcie Goodman Konin.

Nastąpił wyraźny spadek stopy pustostanów, z 10,9% na koniec zeszłego roku, do 8,8% na koniec czerwca 2014 r. W dalszym ciągu najwyższe stawki czynszów obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4,40–5,50 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w regionie Polski Centralnej (2,40–3,95 EUR/mkw./miesiąc) oraz na obrzeżach stolicy (2,40–3,80 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach kształtują się na poziomie 2,90–3,60 EUR/kw./miesiąc.

- O wyraźnej poprawie sytuacji na rynku nieruchomości magazynowych świadczą zarówno twarde dane dotyczące podaży i popytu, jak i obserwowane optymistyczne nastawienie wszystkich uczestników rynku dotyczące ich dalszych planów rozwoju. Rynek wciąż koncentruje się w regionie Warszawy, gdzie znajduje się większość nowoczesnych obiektów, jednak to w okolicy Poznania oddano w ostatnim czasie najwięcej nowych magazynów. To również w Wielkopolsce w najbliższym czasie przybędzie najwięcej nowej powierzchni. W całej Polsce spada poziom pustostanów. Z tego względu spodziewamy się, że część z planowanej nowej powierzchni w regionach o niskim współczynniku pustostanów może być wybudowana spekulacyjnie, czyli bez podpisanej wcześniej umowy najmu – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Polsce i Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Zobacz raport Cushman & Wakefield: Marketbeat Polska – Jesień 2014

Źródło: Cushman & Wakefield

Charakterystyka i perspektywy wzrostu wybranych segmentów rynku nieruchomości w Polsce

W ostatnim czasie sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce wyraźnie się poprawia. Sprzyjają temu takie czynniki jak obniżki stóp procentowych czy rządowe programy dofinansowań dla nabywców mieszkań. 

Po trzech kwartałach bieżącego roku widać że budujemy dużo, a popyt chętnie pochłania pojawiająca się dodatkową podaż. Rosną również ceny – średnia cena transakcyjna za mkw. mieszkania w największych miastach w Polsce wzrosła na koniec sierpnia o 1,1 proc. rdr –wynika z indeksu opracowanego na podstawie transakcji klientów Open Finance i Home Broker. Rosnące ceny nakręcają podaż, a działający coraz prężniej rządowy program Mieszkanie dla Młodych oraz rekordowo niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową nabywców, zwłaszcza tych młodych, którzy dzięki rządowemu wsparciu nie muszą posiadać wymaganego prawem wkładu własnego. Należy pamiętać że wraz z rozpoczęciem 2015 roku minimalny wkład własny wzrośnie do 10% wartości mieszkania, jednak ostatnie cięcia stóp procentowych o kolejne 50 punktów powinno wygładzić negatywny wpływ tego czynnika i przynajmniej doprowadzić do stabilizacji popytu na wysokim poziomie. Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się zatem w fazie ożywienia. Nie mniej dynamicznie rozwija się również rynek nieruchomości komercyjnych, szczególnie w segmencie powierzchni biurowych i handlowych.

Powierzchnie biurowe w Polsce.

Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości” na koniec pierwszej połowy 2014 roku łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na 9 głównych rynkach osiągnęła poziom 6,6 mln mkw. Oznacza to zatem wzrost o ponad 300 tys. mkw. w stosunku do końca 2013 roku. Ponadto liczba bieżących realizacji oraz stan ich wykonania pozwala prognozować, że w całym 2014 roku może zostać oddanych do użytku około 700 tys. mkw. Dla porównania łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na analizowanych rynkach w dwóch poprzednich latach wyniosła odpowiednio 585 tys. mkw. na koniec 2013 roku oraz 500 tys. mkw. rok wcześniej. Dynamiczny wzrost podaży obiektów biurowych w ostatnich latach pociągnął za sobą wzrost wskaźnika pustostanów. Na koniec 2012 roku około 9 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce było niezagospodarowanych. Rok później taka sytuacja odnosiła się już do 11,9 proc. biur, a na koniec pierwszej połowy bieżącego roku około 12,3 proc. zasobów rynku pozostawało niewynajętych. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest okresowa nierównowaga pomiędzy popytem, a podażą. Przez pierwsze 6 miesięcy bieżącego roku absorpcja netto wyniosła 245,8 tys. mkw. względem 305 tys. mkw. nowej powierzchni dostarczonej na rynek w tym okresie. 

Spośród głównych rynków biurowych w Polsce, zdecydowanie największym jest rynek warszawski, na którym łączna podaż stanowi około 2/3 całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w kraju. Wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec pierwszej połowy 2014 roku był minimalnie wyższy niż średnia dla wszystkich rynków. Rynkami regionalnymi o najniższym współczynniku są obecnie Katowice i Kraków, gdzie stosunek powierzchni niewynajętej do całkowitej stanowi odpowiednio 6,7 proc. oraz 3,7 proc. W perspektywie kilku, kilkunastu miesięcy należy spodziewać się dalszego lecz zdecydowanie wolniejszego tempa wzrostu średniego wskaźnika pustostanów. Obecnie trwające realizacje oraz wysokie wykupienie rynków w Krakowie i Katowicach wskazują, a zarazem prognozują, że właśnie w tych miastach będziemy obserwować wzmożoną aktywność deweloperów (źródło: Colliers International).

Powierzchnie handlowe w Polsce.

Szczególnie perspektywicznym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wydaje się być rynek powierzchni handlowych. Pomimo wysokiej podaży ze strony deweloperów, średni wskaźnik pustostanów – jeden z najlepszych z dostępnych wyznaczników popytu w centrach handlowych – wykazuje tendencje spadkowe. 

W pierwszej połowie bieżącego roku oddano do użytku około 245 tys. mkw. powierzchni najmu brutto (GLA). Obecnie w budowie pozostaje około 720 mkw. GLA z czego niespełna połowa z terminem realizacji do końca 2014 roku. Oznacza to że całkowity zasób powierzchni handlowych na głównych rynkach w Polsce osiągnie z końcem roku poziom 10,5 mln mkw. GLA względem 9,94 mln mkw. rok wcześniej i 9,3 mln mkw. na koniec 2012 roku. Co najważniejsze rynek w ostatnim czasie jest wysoko chłonny. Średni wskaźnik pustostanów dla 15 największych miast w Polsce na koniec czerwca spadł do poziomu 3 proc. po wcześniejszej rocznej stabilizacji w okolicach 3,5 proc. 

Podobnie jak w przypadku rynku powierzchni biurowych największym lokalnym obszarem w segmencie nieruchomości handlowych jest Warszawa. W tym przypadku jednak dominacja rynku warszawskiego nie jest tak znacząca – zasoby aglomeracji stanowią niespełna 15 proc. całkowitej podaży powierzchni handlowych w Polsce. Z kolei rynkami o największym nasyceniu nowoczesną powierzchnią handlową są rynki w Poznaniu i Wrocławiu, posiadające na koniec czerwca odpowiednio 751 mkw. GLA / 1000 mieszkańców oraz 763 mkw. na 1000 mieszkańców. Dla porównania pomimo sporych zasobów nasycenie na rynku warszawskim nie przekracza 570 mkw. GLA / 1000 mieszkańców(źródło: Colliers International). 

Co ważne polski rynek nieruchomości handlowych nadal postrzegany jest jako rynek dojrzewający. Oznacza to, że przy sprzyjających warunkach makroekonomicznych może on nadal bardzo prężnie się rozwijać przez wiele kolejnych lat. Pewnie dlatego przez zagranicznych najemców nasz rynek określany jest jako jeden z najsilniejszych w Europie Środkowo-Wschodniej, o dużym potencjale wzrostowym. Skutkuje to pojawianiem się w ostatnich latach coraz większej liczby znanych, a nawet luksusowych zagranicznych marek. W samym pierwszym półroczu 2014 roku zadebiutowało w Polsce kilkanaście nowych firm. Szczególnie dobrze przez zagranicznych najemców postrzegana jest Warszawa, która jako jedyny lokalny rynek w naszym kraju określana jest mianem rynku dojrzałego, z atrakcyjnymi ulicami i centrami handlowymi. Można jednak oczekiwać, że po nasyceniu rynku warszawskiego, nowe zagraniczne marki, które zdecydują się pozostać ze swoimi ofertami w naszym kraju coraz odważniej zaczną spoglądać na inne rynki regionalne. Wpłynie to pozytywnie na zróżnicowanie ofert handlowych, które obecnie są dość jednorodne w większości lokalizacji. Lepsza oferta z całą pewnością to wyższą odwiedzalność, co z kolei przełoży się na przychody najemców – w ten sposób wszystkie podmioty handlowego biznesu począwszy od wynajmującego, przez najemcę aż do konsumenta będą zadowolone, a sam rynek będzie się umacniał. 

Podsumowując, rynek nieruchomości handlowych w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a perspektywy w postaci stopniowo przyśpieszającej gospodarki, wzrastającego zainteresowania ze strony zagranicznych najemców, czy też ewentualnego wejścia Polski do strefy euro (ograniczenie ryzyka walutowego zagranicznych najemców) będą w kolejnych latach kreować dodatkowy popyt na nowopowstające powierzchnie handlowe. 

Adrian Gabzdyl

Doradca Inwestycyjny

Departament Zarządzania Portfelami Secus Asset Management S.A.

Fundusze nieruchomości wciąż w koniunkturalnej zapaści

Trwające od prawie półtora roku przyśpieszenie koniunktury w krajowym segmencie pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w dużym stopniu jest efektem dokonywanych za gotówkę zakupów inwestycyjnych. Wolumen tego rodzaju transakcji najwięksi deweloperzy szacują nawet w granicach jednej trzeciej realizowanej sprzedaży. Jak się okazuje, ta swoista moda na bezpośrednią alokację kapitałów w kierunku rynku nieruchomości wciąż nie znajduje jakiegokolwiek przełożenia na obraz koniunktury pośrednich form inwestowania w nieruchomości, a więc rodzimych nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych. 

Tradycyjnie na minusach

Rynek nieruchomości na świecie uważany jest za jedną z bardziej lukratywnych, a przede wszystkim pewnych form pomnażania kapitału. Stąd też na rozwiniętych rynkach kapitałowych fundusze nieruchomości są ich bardzo ważnym i mocno zaawansowanym rozwojowo ogniwem. Niestety w Polsce od lat ta forma inwestowania pieniędzy nie jest w stanie rozwinąć skrzydeł, a przypadki funduszy nieruchomości, które przyniosły w ostatnich latach swoim klientom jakikolwiek zysk można policzyć na palcach jednej ręki. 

Pierwsze krajowe fundusze nieruchomości rozpoczęły swoją działalność przed mniej więcej dekadą. Jeszcze 2 lata temu funkcjonowało ich w naszym kraju 18, a zarządzało nimi 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI). Dziś w serwisie Analizy Online doliczymy się zaledwie dziesięciu takich funduszy, z czego 2 rozpoczęły działalność kilka miesięcy temu. W związku z tym ich wyniki są mało reprezentatywne w przeciwieństwie do pozostałej ósemki przedstawionej w zestawieniu - twierdzi Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Fundusze nieruchomościowe należą do kategorii zamkniętych funduszy inwestycyjnych, tzw. FIZ. Oznacza to, że oferują one inwestorom certyfikaty inwestycyjne, które można nabyć tylko okresowo w czasie trwania oferty publicznej organizowanej przez TFI. W sześciu przypadkach stanowią one także przedmiot obrotu giełdowego. Pojęcie „obrót” nie do końca jednak odzwierciedla w tym przypadku istotę rzeczy, a to z uwagi na bardzo słabą, wręcz śladową płynność, która niestety dość stanowczo ogranicza rynkowy wolumen handlu tymi instrumentami. Jednak to właśnie fundusze notowane na GPW prezentują w pełni wiarygodny, niestety z biegiem czasu coraz mniej obiecujący obraz rynkowej koniunktury w segmencie nieruchomościowych FIZ. Ich notowania giełdowe spełniają jednak szczególną rolę z uwagi na bardzo długi horyzont inwestycyjny, wynoszący najczęściej od 8 do 12 lat. Dają mianowicie szansę na wcześniejsze wyjście z inwestycji, gdyby taka potrzeba stała się udziałem inwestora. 

Zarządzający FIZ segmentu nieruchomości środki uzyskane ze sprzedaży certyfikatów inwestują na szeroko pojętym rynku nieruchomości, np. w biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny, nieruchomości mieszkaniowe, grunty inwestycyjne itp., przez lata czerpią zyski z wynajmu, a na koniec sprzedają wszystkie nieruchomościowe aktywa, z założeniem realizacji zysku ze wzrostu ich wartości. Obecność certyfikatów w obrocie giełdowym umożliwia więc inwestorom wcześniejsze wyjście z inwestycji albo zakup certyfikatów na rynku wtórnym. TFI okresowo publikują obliczoną przez siebie wycenę certyfikatów (wycenę jednostki netto – WJN), co pozwala systematycznie monitorować ich rentowność.

Niestety na dzień dzisiejszy ta rentowność zaprezentowana w formie zestawienia stóp zwrotu z kilku okresów inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FIZ przypomina coś w rodzaju żywej antyreklamy idei zarabiania pieniędzy w drodze inwestycji pośrednich na szeroko pojętym rynku nieruchomości - pisze Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Wyjątek potwierdzający regułę

Tylko jeden fundusz – SECUS FIZ InProperty we wszystkich okresach dotychczasowej działalności zapewnia swoim udziałowcom zysk na przyzwoitym poziomie średnio 10 proc. rocznie. Coroczna stopa zwrotu zbliżona do tej wartości zazwyczaj była zakładana przez TFI, które powoływały do życia kolejne FIZ nieruchomości. Niestety tego typu celu nie udało się do końca osiągnąć w żadnym przypadku.

Co więcej, wygląda na to, że w okresie obserwowanej od prawie półtora roku poprawy sytuacji w krajowej gospodarce, ale przede wszystkim potwierdzonego ożywienia na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych, stan koniunktury rodzimych funduszy nieruchomości w dalszym ciągu przypomina zjazd po równi pochyłej.

Przykładem mogą tu być dwaj „weterani” przedmiotowego segmentu rynku funduszy inwestycyjnych: BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ oraz Ipopema Rynku Mieszkaniowego FIZ AN. Jeszcze 2 lata temu oba FIZ-y wyróżniały się dodatnią stopa zwrotu we wszystkich okresach. Dziś pierwszy z wymienionych funduszy jeszcze tylko w okresie 5-letnim nie notuje minusa przed stopą zwrotu, za to fundusz Ipopemy zdecydowanie zanurkował do wartości ujemnych swojej rentowności we wszystkich możliwych okresach. Jest to najlepszy dowód na to, ze do inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FiZ wciąż należy podchodzić ze szczególną ostrożnością. 

Kolejnym potwierdzeniem tezy o zdecydowanie pośledniej kondycji rodzimego rynku FIZ nieruchomości są ich wyceny giełdowe. Na dziś dzień są one notowane z dyskontem względem WJN od 16-tu procent w przypadku Ipopemy Rynku Mieszkaniowego FIZ AN do nawet 43 procent przy certyfikatach BPH Sektora Nieruchomości FIZ. Średnio wychodzi więc nieco ponad 28 proc. i tej wartości dyskonto obowiązuje na giełdzie w przypadku omawianych instrumentów już od dawna. Pytanie czy nie jest to przypadkiem wyjątkowa okazja inwestycyjna?

Średnio licząc inwestor, który kilka lat temu zainwestował w nieruchomościowe certyfikaty na rynku pierwotnym, dziś ma szansę nominalnie, a więc nie licząc inflacji, odzyskać na GPW około połowy zainwestowanych środków. Mimo wszystko potencjalny nabywca takich instrumentów na rynku wtórnym musi liczyć się ze sporym ryzykiem takiej transakcji, w związku z czym dotychczas nie pojawiły się w oficjalnym obiegu żadne rekomendacje zachęcające do tego typu inwestycji. 

FIZ wysokiego ryzyka

Na generalnie bardzo słabe wyniki funduszy nieruchomości może składać się kilka czynników. Po pierwsze może to być nietrafiony timing inwestycji, czyli budowanie portfeli w czasach cen istotnie wyższych od obecnych. Wątpliwości budzi też często jakość samych portfeli, od której w pierwszym rzędzie zależy rentowność inwestycji, a zwłaszcza możliwość jej sprawnego zamknięcia. Na wynikach nieruchomościowych FIZ swoje piętno odcisnął też co najmniej 5-letni okres uciążliwego spowolnienia na rynku krajowych nieruchomości, który w znacznym stopniu zredukował wyceny wszelkiego rodzaju nieruchomościowych aktywów, a samych zarządzających zmusił do radykalnej korekty przyjętych początkowo, najczęściej zbyt optymistycznych strategii inwestycyjnych. Istotny wpływ na spadek wycen certyfikatów FIZ nieruchomości mają też w końcu nieproporcjonalnie wysokie kosztydziałalności funduszy w stosunku do wartości pozyskanych przez nie aktywów. 

Jak więc widać na zaprezentowanych przykładach inwestycje w certyfikaty FIZ nieruchomości wciąż są inicjatywą obarczoną wysokim ryzykiem poniesienia straty. Czy w tym stanie rzeczy rodzimi amatorzy zarabiania pieniędzy na nieruchomościowych inwestycjach pośrednich są pozbawieni jakichkolwiek możliwości?

Faza inwestycyjnego rozkwitu?

Wydaje się, że jedyną sensowną alternatywą dla FIZ nieruchomości są akcje wybranych spółek giełdowych wchodzących w skład indeksu WIG – nieruchomości. 

Jeżeli ktoś chciałby zainwestować w dobrze zdywersyfikowany, starannie skonstruowany i profesjonalnie zarządzany portfel nieruchomości może na przykład przyjrzeć się notowaniom akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości. Spółkę można określić jako „inny rodzaj” funduszu nieruchomości, aspirującą do roli typowego nieruchomościowego wehikułu inwestycyjnego, jakich wiele funkcjonuje od bardzo dawna na wysoko rozwiniętych zachodnich rynkach kapitałowych. Obserwowana w ostatnich miesiącach wysoka zmienność notowań PHN sygnalizuje i w tym przypadku niemałe ryzyko inwestycyjne. Jednak dla inwestora długoterminowego zupełnie inna kwestia powinna mieć decydujące znaczenie – zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl. Zarząd spółki zabiegając o zaufanie inwestorów deklaruje bowiem coroczną wypłatę akcjonariuszom sowitej dywidendy, co znacznie podnosi atrakcyjność inwestycyjną bez wyjątku każdej spółki giełdowej.

Ostatnio też pojawiła się wydana przez ekspertów z DM mBanku rekomendacja kupna akcji giełdowych deweloperów komercyjnych: Echo Investment, GTC i Capital Parku, a więc klasycznych „okrętów flagowych” giełdowego segmentu nieruchomości, z kursami docelowymi znacznie powyżej ich aktualnych wycen. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego, skoro indeks WIG- deweloperzy w dobie rynkowego ożywienia stoi jak zaczarowany na poziomie zaledwie kilkunastu procent powyżej historycznego dna. Co ciekawe, swoją rekomendację analitycy uzasadniają faktem wejścia nieruchomościowego rynku inwestycyjnego w „fazę rozkwitu”. Czy kiedyś zagości ona także w segmencie FIZ nieruchomości?

RynekPierwotny.pl

Dobre perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Wartość transakcji będzie rosła

Rośnie zainteresowanie polskimi nieruchomościami komercyjnymi ze strony inwestorów z Ameryki Północnej, Azji i Australii. Wartość transakcji w tym sektorze w Polsce to jednak wciąż zaledwie 1,5 proc. europejskiego rynku. Za to w Polsce szybciej niż na zachodzie Europy rośnie segment nieruchomości logistycznych, zaległości nadrabiają też miasta regionalne.

‒ Polski rynek po trzech kwartałach tego roku to około 2 mld euro zrealizowanych transakcji, co na tle 128 mld euro dla całej Europy daje zaledwie 1,5 proc. Widzimy jednak nieustanny napływ kapitału zarówno z Ameryki Północnej, jak i z Azji i Australii. Dlatego ten rynek cały czas jest w fazie wzrostowej – mówi agencji informacyjnej Newseria Piotr Mirowski, partner, dyrektor grupy usług inwestycyjnych w Polsce w Colliers International.

Mirowski zauważa, że do Polski napływa coraz więcej inwestorów, którzy chcą dywersyfikować swój portfel nieruchomości komercyjnych. Poza nowymi zagranicznymi podmiotami aktywni są także ci inwestorzy, którzy już mają aktywa w Polsce.

‒ To daje bardzo dobre perspektywy dla regionu w krótkim okresie – podkreśla Mirowski.

Szczególnie szybko rośnie wartość transakcji na rynku nieruchomości logistycznych. W całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej ten segment jest już większy pod względem wolumenu od nieruchomości handlowych, choć cały czas dominują nieruchomości biurowe (w skali całej Europy stanowią one ok. 45 proc. wartości aktywów).

Rozwój nieruchomości logistycznych jest w dużym stopniu związany z inwestycjami infrastrukturalnymi, stąd najwięcej powstaje ich w okolicach Łodzi i na Śląsku, czyli tam gdzie krzyżują się autostrady.

Mirowski dodaje, że Polska jest rynkiem wciąż znacznie mniej dojrzałym pod względem liczby nieruchomości komercyjnych. Dlatego większość transakcji jest zawieranych na rynku pierwotnym, inaczej niż w krajach Europy Zachodniej.

‒ Na bardziej dojrzałym rynku zachodnioeuropejskim są to głównie transakcje z rynku wtórnego – podkreśla Mirowski.

Inwestorzy coraz bardziej zainteresowani są też polskimi miastami regionalnymi, bo rynek nieruchomości komercyjnych w Warszawie jest już bardzo nasycony.

‒ W stolicy jest coraz mniej nieruchomości na sprzedaż, więc inwestorzy idą w górę po krzywej ryzyka i przenoszą się do miast regionalnych, dlatego wzrasta tam płynność, natomiast wyceny nadal są niezadowalające dla właścicieli. Jeśli porównamy to z sytuacją w ustabilizowanych, dojrzałych miast europejskich, to zobaczymy oczywiście jeszcze duży rozdźwięk, natomiast jest to krok w dobrym kierunku – ocenia Mirowski.

Dodaje, że w stolicach polskich województw najczęściej podaż nieruchomości zarówno biurowych, jaki i handlowych idzie w parze. W Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Trójmieście inwestorzy mają coraz większy wybór obydwu typów powierzchni. Gwarantują one podobną stopę zwrotu. Według Mirowskiego na nieruchomościach biurowych można zarobić od 6,5 do 8,5 proc., a na handlowych – od 6 do 8,5 proc. Wyższą stopę zwrotu oferują nieruchomości logistyczne – 7 do 9 proc. Jak podkreśla ekspert, stopy zwrotu mogą wzrosnąć, bo popyt cały czas przewyższa podaż. Zauważa też, że dynamika przyrostu wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie rosnąć szybciej niż na innych rynkach.

Źródło: Newseria.pl 

Szykuje się wyprzedaż nieruchomości o zwiększonym ryzyku

W najnowszym raporcie firmy doradczej Cushman & Wakefield „Europejski rynek sprzedaży wierzytelności hipotecznych w trzecim kwartale 2014 r." eksperci z działu ds. finansowania korporacyjnego w krajach EMEA szacują zaangażowanie europejskich firm zarządzającymi aktywami w nieruchomości o zwiększonym ryzyku (non-core) na prawie 264 mld euro.

Firma Cushman & Wakefield przeprowadziła szczegółową analizę 10 europejskich firm zarządzających aktywami w celu określenia ich łącznego zaangażowania brutto w nieruchomości o zwiększonym ryzyku i na jej podstawie oszacowała przewidywany na najbliższe lata wolumen sprzedaży wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi (CRE) oraz nieruchomości sprzedawanych po przejęciu własności (REO).

Dane przedstawione w raporcie prezentują wartość nominalną wierzytelności CRE, wierzytelności z kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości mieszkaniowych oraz nieruchomości REO w Europie, którymi dysponują podmioty ustanowione przez rządy państw europejskich w celu skupowania i upłynniania „złych aktywów" banków krajowych.

Europejskie firmy posiadają łącznie aktywa o zwiększonym ryzyku szacowane na ok. 264 mld euro brutto (ok. 173 mld euro netto po uwzględnieniu odpisów na należności stracone). W sumie na firmy zarządzające aktywami przypada ok. 45% całkowitego zaangażowania wszystkich europejskich podmiotów finansowych, co wskazuje na ich duże znaczenie w obecnych i przyszłych procesach oddłużania.

Według danych firmy Cushman & Wakefield wartość transakcji sprzedaży wierzytelności CRE i nieruchomości REO wyniosła od początku bieżącego roku 54,9 mld euro, czyli więcej niż w latach 2012 i 2013 razem wziętych. Z uwagi na wartość obecnie zawieranych i planowanych transakcji szacowaną na odpowiednio 30,8 mld euro i 24 mld euro, łączny wolumen obrotów w 2014 r. może przekroczyć poziom 60 mld euro.

- Wiele banków europejskich będzie musiało ostatecznie stawić czoła faktom. W przypadku posiadania „złych aktywów" będą zmuszone do ich przeklasyfikowania w stress-testach, co z kolei może spowodować pewne problemy związane z wymogami kapitałowymi. Po dużym sukcesie irlandzkich i hiszpańskich firm zarządzających aktywami, rządy innych państw europejskich mogą również zdecydować się na utworzenie podobnych firm, których zadaniem byłaby restrukturyzacja zaangażowania w nieruchomości o podwyższonym ryzyku - komentuje Federico Montero, dyrektor ds. sprzedaży wierzytelności w firmie Cushman & Wakefield w regionie EMEA.

Zobacz cały raport "European Real Estate Loan Sales Market Q3 2014"