Jak wynika z ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2014r. sektor mieszkaniowy znajdował się w tym okresie w równowadze. Nie słabnąca podaż nowych projektów doprowadziła do wzrostu liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż oraz wydłużenia średniego czasu ich zbycia. Nieznacznie wzrosły również ceny transakcyjne na rynkach pierwotnych większości dużych miast. Zjawisk tych na obecną chwilę nie należy jednak traktować, jako oznak tworzenia nierównowagi rynkowej, a bardziej, jako symptomy o charakterze przejściowym wynikające przykładowo z niedopasowania oferty do oczekiwań nabywców.
Poprawiająca się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa pozytywnie na interes i wyniki niemal wszystkich uczestników rynku. Mowa tutaj przede wszystkim o deweloperach, nabywcach, bankach finansujących zakup mieszkań na kredyt oraz inwestorach czerpiących korzyści z wynajmowania powierzchni mieszkaniowych.
Deweloperzy.
Rentowność projektów deweloperskich w segmencie nieruchomości mieszkaniowych pozostaje wysoka, co skutkuje wzrostem liczby mieszkań oddanych do użytku oraz nowo rozpoczętych projektów. Rośnie również liczba składanych wniosków i wydanych nowych pozwoleń na budowę, co będzie miało przełożenie na kształtowanie podaży na rynku w kolejnych okresach. Czynnikiem istotnie wpływającym na wysokie marże zysku z realizowanych projektów deweloperskich jest utrzymująca się od dłuższego czasu pozytywna relacja rosnących cen mieszkań z rynku pierwotnego do spadających kosztów materiałów i robót budowlanych.
Ponadto poprawia się kondycja firm z branży deweloperskiej, co można ocenić na podstawie spadkowej tendencji liczby bankructw obserwowanych w ostatnim czasie.
Nabywcy.
W III kwartale 2014 roku dostępność kredytowa mieszkań pozostawała stabilna. Niewielki wzrost cen nieruchomości został zrekompensowany wzrostem dochodów w ujęciu realnym (skutkiem zanotowanej w tym okresie deflacji). Na tamten moment stopy procentowe pozostawały stabilne, jednak cięcia dokonane na posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej początkiem października znów wpłyną pozytywnie na obniżenie kosztu finansowania zakupu mieszkań i poprawę zdolności kredytowej nabywców.
Szukając pozytywnych czynników mających wpływ na interesy nabywców mieszkań należy również wspomnieć o podwyższeniu limitu maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do rządowego programu Mieszkanie Dla Młodych. Podwyżki obecnie obejmują jedynie wybrane lokalizacje takie jak Kraków, Wrocław czy Warszawa. Wpłynęło to jednak pozytywnie na rozszerzenie oferty mieszkań objętych programem subsydiów, a także na wzrost szacowanych rentowności z tego typu projektów dla deweloperów.
Banki
Akcja kredytowa banków pozostaje stabilna, a stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych stale rośnie. Pozytywnie zmienia się z kolei struktura i jakość zaciągniętych kredytów. Systematycznie spada udział kredytów walutowych oraz tych uznawanych za zagrożone, co ma pozytywny wpływ na stabilizację finansową i makroekonomiczną.
Inwestorzy
Zwrot z inwestycji w mieszkanie przeznaczone na wynajem, kształtuje się na poziomie przewyższającym zarówno oprocentowanie lokat bankowych, jak i rentowność 10 letnich obligacji skarbowych. Obecne, niskie koszty obsługi kredytu mieszkaniowego umożliwiają finansowanie nabycia mieszkania na kredyt za pomocą przychodów z czynszu. Sytuacja ta jest bardzo korzystna jednak należy pamiętać, że nie będzie ona trwała wiecznie, a same inwestycje na rynku nieruchomości mieszkaniowych są obciążone licznymi ryzykami związanymi z niską płynnością i wysokimi kosztami transakcyjnymi.
Wysoka rentowność projektów deweloperskich, niskie koszty obsługi kredytów mieszkaniowych, poprawa jakości i struktury udzielanego przez banki finansowania, a także stabilizująca się kondycja firm z branży deweloperskiej to podstawowe czynniki, które w przyszłych okresach będą miały pozytywne przełożenie na kształtowanie się równowagi pomiędzy oferowaną podażą, a zgłaszanym popytem na nieruchomości mieszkalne.
Adrian Gabzdyl
Doradca Inwestycyjny
Departament Zarządzania Portfelami
Secus Asset Management S.A.
Sporo się zmieniło od czasu tego wpisu, ale obserwacja o wahaniach na rynku nieruchomości pozostaje aktualna. U mnie się sprawdziło, że w takich okresach przejęcia nieruchomości często stają się bardziej opłacalne — zarówno dla inwestorów, jak i dla osób chcących się szybko pozbyć długów. Rynek rzeczywiście reaguje na cykle gospodarcze, a osoby w trudnej sytuacji finansowej czują to pierwszych.
OdpowiedzUsuń