Wyniki polskich funduszy nieruchomości na tle stabilizującej się sytuacji w branży

Jak wynika z cyklicznych materiałów analitycznych Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce – rynek mieszkaniowy w III kwartale 2014 roku pozostawał zrównoważony, a realizacja kolejnych projektów deweloperskich i związana z tym nowa podaż rodziły symptomy narastającej nierównowagi na rynku nieruchomości komercyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem rynku biurowego. 

Zgłaszany popyt na rynku nieruchomości biurowych nie jest w stanie pochłonąć dostarczanej nowej podaży powierzchni, czego efektem jest wzrost średniego współczynnika pustostanów z poziomu 11,3% do 12,5% w ciągu ostatnich 12 miesięcy (źródło: Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości. III kwartał 2014). Fenomenem segmentu nieruchomości biurowych jest rynek krakowski gdzie współczynnik pustostanów na koniec III kwartału ubiegłego roku spadł do poziomu 3,5%, znacznie odbiegającego od średniej dla Warszawy i ośmiu największych rynków regionalnych Polski. Na uwagę zasługuje tu ponadto fakt, że w III kwartale podaż dostarczona na rynek krakowski okazała się rekordowa w skali całego kraju, a odsetek niewynajętej powierzchni biurowej spadł pomimo tego o 0,2%. 

Sytuację zbliżoną do stanu równowagi obserwujemy na rynku nieruchomości handlowych, gdzie stopy pustostanów są niskie, a ponadto od dłuższego czasu znajdują się w lekkim trendzie spadkowym. W dużej mierze związane jest to z ukształtowaniem się podaży powierzchni handlowej na poziomie wyraźnie niższym niż w poprzednim roku. Zgodnie z raportem Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości. III kwartał 2014, uwzględniając projekty znajdujące się w końcowej fazie realizacji, w całym 2014 roku do użytku oddane zostanie około 475 tys. mkw. powierzchni handlowej, czyli o 26% mniej niż w ubiegłym roku. 

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych panuje względna stabilizacja. Wysokie zwroty z projektów, wynikające z korzystnej relacji obowiązujących cen za mkw. mieszkania do malejących od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych zachęcają deweloperów do dostarczania na rynek nowej podaży. Z kolei poprawiające się ciągle – głównie z uwagi na malejący koszt pieniądza, ale również nominalny wzrost wynagrodzeń oraz deflację – wskaźniki kredytowej dostępności mieszkania oraz program rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych wspomagają popyt, który absorbuje z rynku nadmiar wolnych mieszkań, nie doprowadzając tym samym do wzrostu czasu potrzebnego do ich sprzedaży oraz spadku ich cen. 

Po okresie napięć z lat 2006-2008 w ostatnich latach obserwowaliśmy stopniową stabilizację sytuacji na rynkach nieruchomości. Liczba bankructw firm z branży budowlanej oraz prowadzących działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości, która od 2008 roku nieprzerwanie rosła, w 2013 roku ustabilizowała się. Obecnie według stanu na koniec września ubiegłego roku liczba upadłości w branży kształtuje się na wyraźnie niższym poziomie, co daje nadzieje na optymistyczne dane po pełnych dwunastu miesiącach (źródło: Coface Poland). Niestety, pozytywne tendencje coraz wyraźniej dostrzegane w branży nie przekładają się na wyceny rynkowe spółek oraz wartości tytułów uczestnictwa funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. Indeksy branżowe WIG-BUDOWNICTWO oraz WIG-DEWELOPERZY znajdują się obecnie na bardzo niskich poziomach. Z kolei na 8 funduszy klasyfikowanych przez portal analizy.pl jako fundusze rynku nieruchomości, jedynie dwa osiągnęły dodatnią stopę zwrotu w całym 2014 roku. Zarządzany przez Dom Maklerski W Investments S.A. fundusz inwestujący w ziemię rolną osiągnął roczna stopę zwrotu w wysokości 8,9%. Niewiele niższy zwrot zanotował Secus Fundusz Inwestycyjny Zamknięty InProperty inwestujący na rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkaniowego. Wszystkie pozostałe fundusze w grupie funduszy nieruchomości (uniwersalnych) poniosły w 2014 roku straty wahające się w przedziale od -2,6% do blisko -25%. 

Specyfika rynku nieruchomości sprawia, że zakładany i docelowy horyzont inwestycyjny funduszy lokujących w tym obszarze powinien być znacznie dłuższy niż 12 miesięcy. Analiza grupy pod kątem 36 miesięcznych stóp zwrotu również nie daje pozytywnych efektów. Spośród siedmiu funduszy obecnych na rynku w tym okresie zdecydowanie wyróżnia się fundusz zarządzany przez Secus Asset Management S.A. z blisko 30% rentownością, przewyższającą nawet możliwą do uzyskania w tym okresie stopę zwrotu z dobrze zdywersyfikowanego portfela akcji (mierzoną zwrotem z indeksu szerokiego rynku – WIG). Z pozostałych funduszy nieruchomości (powstałych przed 01.01.2011r.) tylko jeden z funduszy zarządzanych przez BPH TFI osiągnął minimalnie dodatnią stopę zwrotu. Wyniki pozostałych wahały się w przedziale od minus kilkunastu do minus kilkudziesięciu procent. Również na mapie ryzyko-zysk, umożliwiającej jednoczesną analizę stóp zwrotu oraz ich zmienności w czasie, fundusze Secus’a oraz BPH prezentują się wyróżniająco na tle całej grupy. 

Niewątpliwie wyniki większości funduszy nieruchomości w Polsce nie budzą podziwu. Trzeba jednak pamiętać, że wciąż jest to rynek niedoceniany w naszym kraju. Jak wynika z raportu EFAMA Statistics Parts Q2 2014, udział aktywów funduszy nieruchomości w Polsce stanowi niespełna 1% ogółu aktywów znajdujących się w zarządzaniu. To znacznie mniej niż w innych gospodarkach, gdzie finansowanie rynku nieruchomości w dużo większym stopniu odbywa się z wykorzystaniem kapitału funduszowego. Dla porównania średnia w całej Europie jest blisko trzykrotnie wyższa. Ponadto na tle dwudziestu rynków europejskich, w których występują fundusze rynku nieruchomości, Polska zajmuje pod względem wielkości ich aktywów dopiero 17 miejsce, wyprzedzając jedynie takie kraje jak Malta, Czechy czy Chorwacja. Można, zatem oczekiwać, że za przykładem innych gospodarek europejskich, także w Polsce fundusze nieruchomości zaczną cieszyć się większym zainteresowaniem, zarówno podmiotów zarządzających, jak również inwestorów. Przełoży się to wprost na rozwój i wzrost rynku nieruchomości w Polsce, wyniki spółek z branży oraz wyceny tytułów uczestnictwa funduszy inwestycyjnych działających w tym obszarze. 

Adrian Gabzdyl

Doradca Inwestycyjny

Secus AM 

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a interes poszczególnych uczestników rynku

Jak wynika z ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2014r. sektor mieszkaniowy znajdował się w tym okresie w równowadze. Nie słabnąca podaż nowych projektów doprowadziła do wzrostu liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż oraz wydłużenia średniego czasu ich zbycia. Nieznacznie wzrosły również ceny transakcyjne na rynkach pierwotnych większości dużych miast. Zjawisk tych na obecną chwilę nie należy jednak traktować, jako oznak tworzenia nierównowagi rynkowej, a bardziej, jako symptomy o charakterze przejściowym wynikające przykładowo z niedopasowania oferty do oczekiwań nabywców. 

Poprawiająca się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływa pozytywnie na interes i wyniki niemal wszystkich uczestników rynku. Mowa tutaj przede wszystkim o deweloperach, nabywcach, bankach finansujących zakup mieszkań na kredyt oraz inwestorach czerpiących korzyści z wynajmowania powierzchni mieszkaniowych. 

Deweloperzy. 

Rentowność projektów deweloperskich w segmencie nieruchomości mieszkaniowych pozostaje wysoka, co skutkuje wzrostem liczby mieszkań oddanych do użytku oraz nowo rozpoczętych projektów. Rośnie również liczba składanych wniosków i wydanych nowych pozwoleń na budowę, co będzie miało przełożenie na kształtowanie podaży na rynku w kolejnych okresach. Czynnikiem istotnie wpływającym na wysokie marże zysku z realizowanych projektów deweloperskich jest utrzymująca się od dłuższego czasu pozytywna relacja rosnących cen mieszkań z rynku pierwotnego do spadających kosztów materiałów i robót budowlanych. 

Ponadto poprawia się kondycja firm z branży deweloperskiej, co można ocenić na podstawie spadkowej tendencji liczby bankructw obserwowanych w ostatnim czasie. 

Nabywcy. 

W III kwartale 2014 roku dostępność kredytowa mieszkań pozostawała stabilna. Niewielki wzrost cen nieruchomości został zrekompensowany wzrostem dochodów w ujęciu realnym (skutkiem zanotowanej w tym okresie deflacji). Na tamten moment stopy procentowe pozostawały stabilne, jednak cięcia dokonane na posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej początkiem października znów wpłyną pozytywnie na obniżenie kosztu finansowania zakupu mieszkań i poprawę zdolności kredytowej nabywców. 

Szukając pozytywnych czynników mających wpływ na interesy nabywców mieszkań należy również wspomnieć o podwyższeniu limitu maksymalnych cen mkw. mieszkań dopuszczonych do rządowego programu Mieszkanie Dla Młodych. Podwyżki obecnie obejmują jedynie wybrane lokalizacje takie jak Kraków, Wrocław czy Warszawa. Wpłynęło to jednak pozytywnie na rozszerzenie oferty mieszkań objętych programem subsydiów, a także na wzrost szacowanych rentowności z tego typu projektów dla deweloperów.

Banki

Akcja kredytowa banków pozostaje stabilna, a stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych stale rośnie. Pozytywnie zmienia się z kolei struktura i jakość zaciągniętych kredytów. Systematycznie spada udział kredytów walutowych oraz tych uznawanych za zagrożone, co ma pozytywny wpływ na stabilizację finansową i makroekonomiczną. 

Inwestorzy 

Zwrot z inwestycji w mieszkanie przeznaczone na wynajem, kształtuje się na poziomie przewyższającym zarówno oprocentowanie lokat bankowych, jak i rentowność 10 letnich obligacji skarbowych. Obecne, niskie koszty obsługi kredytu mieszkaniowego umożliwiają finansowanie nabycia mieszkania na kredyt za pomocą przychodów z czynszu. Sytuacja ta jest bardzo korzystna jednak należy pamiętać, że nie będzie ona trwała wiecznie, a same inwestycje na rynku nieruchomości mieszkaniowych są obciążone licznymi ryzykami związanymi z niską płynnością i wysokimi kosztami transakcyjnymi. 

Wysoka rentowność projektów deweloperskich, niskie koszty obsługi kredytów mieszkaniowych, poprawa jakości i struktury udzielanego przez banki finansowania, a także stabilizująca się kondycja firm z branży deweloperskiej to podstawowe czynniki, które w przyszłych okresach będą miały pozytywne przełożenie na kształtowanie się równowagi pomiędzy oferowaną podażą, a zgłaszanym popytem na nieruchomości mieszkalne. 

Adrian Gabzdyl

Doradca Inwestycyjny

Departament Zarządzania Portfelami 

Secus Asset Management S.A.