W ostatnim czasie sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce wyraźnie się poprawia. Sprzyjają temu takie czynniki jak obniżki stóp procentowych czy rządowe programy dofinansowań dla nabywców mieszkań.
Po trzech kwartałach bieżącego roku widać że budujemy dużo, a popyt chętnie pochłania pojawiająca się dodatkową podaż. Rosną również ceny – średnia cena transakcyjna za mkw. mieszkania w największych miastach w Polsce wzrosła na koniec sierpnia o 1,1 proc. rdr –wynika z indeksu opracowanego na podstawie transakcji klientów Open Finance i Home Broker. Rosnące ceny nakręcają podaż, a działający coraz prężniej rządowy program Mieszkanie dla Młodych oraz rekordowo niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową nabywców, zwłaszcza tych młodych, którzy dzięki rządowemu wsparciu nie muszą posiadać wymaganego prawem wkładu własnego. Należy pamiętać że wraz z rozpoczęciem 2015 roku minimalny wkład własny wzrośnie do 10% wartości mieszkania, jednak ostatnie cięcia stóp procentowych o kolejne 50 punktów powinno wygładzić negatywny wpływ tego czynnika i przynajmniej doprowadzić do stabilizacji popytu na wysokim poziomie. Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się zatem w fazie ożywienia. Nie mniej dynamicznie rozwija się również rynek nieruchomości komercyjnych, szczególnie w segmencie powierzchni biurowych i handlowych.
Powierzchnie biurowe w Polsce.
Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości” na koniec pierwszej połowy 2014 roku łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na 9 głównych rynkach osiągnęła poziom 6,6 mln mkw. Oznacza to zatem wzrost o ponad 300 tys. mkw. w stosunku do końca 2013 roku. Ponadto liczba bieżących realizacji oraz stan ich wykonania pozwala prognozować, że w całym 2014 roku może zostać oddanych do użytku około 700 tys. mkw. Dla porównania łączna podaż nowoczesnych powierzchni biurowych na analizowanych rynkach w dwóch poprzednich latach wyniosła odpowiednio 585 tys. mkw. na koniec 2013 roku oraz 500 tys. mkw. rok wcześniej. Dynamiczny wzrost podaży obiektów biurowych w ostatnich latach pociągnął za sobą wzrost wskaźnika pustostanów. Na koniec 2012 roku około 9 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce było niezagospodarowanych. Rok później taka sytuacja odnosiła się już do 11,9 proc. biur, a na koniec pierwszej połowy bieżącego roku około 12,3 proc. zasobów rynku pozostawało niewynajętych. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest okresowa nierównowaga pomiędzy popytem, a podażą. Przez pierwsze 6 miesięcy bieżącego roku absorpcja netto wyniosła 245,8 tys. mkw. względem 305 tys. mkw. nowej powierzchni dostarczonej na rynek w tym okresie.
Spośród głównych rynków biurowych w Polsce, zdecydowanie największym jest rynek warszawski, na którym łączna podaż stanowi około 2/3 całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w kraju. Wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec pierwszej połowy 2014 roku był minimalnie wyższy niż średnia dla wszystkich rynków. Rynkami regionalnymi o najniższym współczynniku są obecnie Katowice i Kraków, gdzie stosunek powierzchni niewynajętej do całkowitej stanowi odpowiednio 6,7 proc. oraz 3,7 proc. W perspektywie kilku, kilkunastu miesięcy należy spodziewać się dalszego lecz zdecydowanie wolniejszego tempa wzrostu średniego wskaźnika pustostanów. Obecnie trwające realizacje oraz wysokie wykupienie rynków w Krakowie i Katowicach wskazują, a zarazem prognozują, że właśnie w tych miastach będziemy obserwować wzmożoną aktywność deweloperów (źródło: Colliers International).
Powierzchnie handlowe w Polsce.
Szczególnie perspektywicznym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wydaje się być rynek powierzchni handlowych. Pomimo wysokiej podaży ze strony deweloperów, średni wskaźnik pustostanów – jeden z najlepszych z dostępnych wyznaczników popytu w centrach handlowych – wykazuje tendencje spadkowe.
W pierwszej połowie bieżącego roku oddano do użytku około 245 tys. mkw. powierzchni najmu brutto (GLA). Obecnie w budowie pozostaje około 720 mkw. GLA z czego niespełna połowa z terminem realizacji do końca 2014 roku. Oznacza to że całkowity zasób powierzchni handlowych na głównych rynkach w Polsce osiągnie z końcem roku poziom 10,5 mln mkw. GLA względem 9,94 mln mkw. rok wcześniej i 9,3 mln mkw. na koniec 2012 roku. Co najważniejsze rynek w ostatnim czasie jest wysoko chłonny. Średni wskaźnik pustostanów dla 15 największych miast w Polsce na koniec czerwca spadł do poziomu 3 proc. po wcześniejszej rocznej stabilizacji w okolicach 3,5 proc.
Podobnie jak w przypadku rynku powierzchni biurowych największym lokalnym obszarem w segmencie nieruchomości handlowych jest Warszawa. W tym przypadku jednak dominacja rynku warszawskiego nie jest tak znacząca – zasoby aglomeracji stanowią niespełna 15 proc. całkowitej podaży powierzchni handlowych w Polsce. Z kolei rynkami o największym nasyceniu nowoczesną powierzchnią handlową są rynki w Poznaniu i Wrocławiu, posiadające na koniec czerwca odpowiednio 751 mkw. GLA / 1000 mieszkańców oraz 763 mkw. na 1000 mieszkańców. Dla porównania pomimo sporych zasobów nasycenie na rynku warszawskim nie przekracza 570 mkw. GLA / 1000 mieszkańców(źródło: Colliers International).
Co ważne polski rynek nieruchomości handlowych nadal postrzegany jest jako rynek dojrzewający. Oznacza to, że przy sprzyjających warunkach makroekonomicznych może on nadal bardzo prężnie się rozwijać przez wiele kolejnych lat. Pewnie dlatego przez zagranicznych najemców nasz rynek określany jest jako jeden z najsilniejszych w Europie Środkowo-Wschodniej, o dużym potencjale wzrostowym. Skutkuje to pojawianiem się w ostatnich latach coraz większej liczby znanych, a nawet luksusowych zagranicznych marek. W samym pierwszym półroczu 2014 roku zadebiutowało w Polsce kilkanaście nowych firm. Szczególnie dobrze przez zagranicznych najemców postrzegana jest Warszawa, która jako jedyny lokalny rynek w naszym kraju określana jest mianem rynku dojrzałego, z atrakcyjnymi ulicami i centrami handlowymi. Można jednak oczekiwać, że po nasyceniu rynku warszawskiego, nowe zagraniczne marki, które zdecydują się pozostać ze swoimi ofertami w naszym kraju coraz odważniej zaczną spoglądać na inne rynki regionalne. Wpłynie to pozytywnie na zróżnicowanie ofert handlowych, które obecnie są dość jednorodne w większości lokalizacji. Lepsza oferta z całą pewnością to wyższą odwiedzalność, co z kolei przełoży się na przychody najemców – w ten sposób wszystkie podmioty handlowego biznesu począwszy od wynajmującego, przez najemcę aż do konsumenta będą zadowolone, a sam rynek będzie się umacniał.
Podsumowując, rynek nieruchomości handlowych w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, a perspektywy w postaci stopniowo przyśpieszającej gospodarki, wzrastającego zainteresowania ze strony zagranicznych najemców, czy też ewentualnego wejścia Polski do strefy euro (ograniczenie ryzyka walutowego zagranicznych najemców) będą w kolejnych latach kreować dodatkowy popyt na nowopowstające powierzchnie handlowe.
Adrian Gabzdyl
Doradca Inwestycyjny
Departament Zarządzania Portfelami Secus Asset Management S.A.
Czytam ten wpis o perspektywach wzrostu na rynku nieruchomości i widzę, że fokus jest na analizie trendów inwestycyjnych. Z mojego doświadczenia mogę dodać, że przy ocenie potencjału nieruchomości ludzie często zapominają o stanie instalacji hydraulicznych i ogólnie systemów — a to bezpośrednio wpływa zarówno na wartość, jak i na koszty eksploatacji. Zły stan wodociągów czy starych rur może znacząco obniżyć atrakcyjność inwestycji i wygenerować nieoczekiwane wydatki. Warto zatem przy analizie nieruchomości zwrócić uwagę nie tylko na lokalizację czy strukturę budynku, ale też na praktyczne aspekty — takie jak kondycja instalacji. To faktycznie zmienia perspektywę dochodowości inwestycji.
OdpowiedzUsuń