Raport NBP o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013

Celem Raportu jest dostarczenie zainteresowanym podmiotom gospodarczym, w tym także uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r. Raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2013 r. i oddziałują bezpośrednio na procesy bieżące. Jednak tam, gdzie było to uzasadnione, sięgano wstecz.

Niniejsze opracowanie stanowi piątą edycję. W raporcie skoncentrowano się na ogólnych tendencjach i wnioskach wynikających z analiz rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, a szczegółowe informacje statystyczne zaprezentowano na wykresach i w tabelach. Załącznik o charakterze bardziej szczegółowym prezentuje dane o każdym z szesnastu rynków stolic województw.

Raport został przygotowany w Departamencie Stabilności Finansowej we współpracy z szesnastoma oddziałami okręgowymi, na potrzeby organów NBP. Raport wyraża opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 

W niniejszym Raporcie przedstawione zostały wyniki analiz i badań dotyczących rynku nieruchomości w Polsce, które prowadzą do następujących wniosków:

• Można oceniać, iż w 2013 r. sytuacja na pierwotnych rynkach nieruchomości mieszkaniowych była zbliżona do poziomu równowagi. Sytuacja na rynkach istniejącego zasobu (rynki wtórne) nieco pogorszyła się dla sprzedających, na co wskazuje wydłużający się czas sprzedaży. Rynek mieszkań znajduje się obecnie w fazie ożywienia i jego dalszy rozwój związany będzie z sytuacją makroekonomiczną gospodarki.
• Średnie ceny ofertowe m kw. przeciętnego mieszkania na rynkach pierwotnych i wtórnych we wszystkich badanych miastach utrzymywały się na stabilnym poziomie.
• Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 7 miast oraz 9 miast również zachowywały się stabilnie. W Warszawie średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wykazywały w 2013 r. niewielkie wzrosty. W I kwarta-le 2014 r. obserwowano natomiast niewielkie obniżenie cen m kw. w Warszawie oraz dalszą stabilizację cen na pozostałych rynkach analizowanych miast.
• We wszystkich miastach poddanych analizie ceny m kw. mieszkań na rynku pierwotnym przewyższają ceny na rynku wtórnym. Różnice w tych cenach nie są znaczące, chociaż rynek pierwotny zazwyczaj oferuje mieszkania lepsze jakościowo od już istniejących.
• W 2013 r. oddano do użytku o 6,8 tys. mieszkań mniej niż w poprzednim roku, niemniej jednak liczba mieszkań oddanych jest nadal wysoka. Liczba nowo wydanych pozwoleń na budowę mieszkań oraz liczba rozpoczętych inwestycji były najniższe od 2006 r. W II półroczu 2013 r. liczba rozpoczętych inwestycji przewyższyła poziom odnotowany w tym samym okresie 2012 r. Jednocześnie deweloperzy dostosowali mieszkania z nowej oferty do preferencji oraz możliwości finansowych klientów, oferując więcej mieszkań małych i średnich.
• W okresie kilku ostatnich lat następowało dopasowanie liczby i wielkości mieszkań na rynku pierwotnym, w wyniku czego stopniowo obniżała się nadwyżka zakumulowana w poprzednich okresach. W 2013 r. liczba gotowych mieszkań deweloperskich oczekujących na sprzedaż zmniejszyła się osiągając poziom, który może zostać sprzedany w okresie ok. 4 kw. Taki poziom przyjmowany jest na rynku pierwotnym za wyznacznik równowagi.
• Do redukcji zakumulowanej nadwyżki podaży mieszkań przyczynił się także stopniowy wzrost popytu. Mimo, iż wygasł popyt wywołany czynnikiem demograficznym, jakim był wzrost liczby małżeństw i nowych gospodarstw domowych, nadal istotnym czynnikiem wzrostu popytu były rosnące dochody gospodarstw domowych. Czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych miastach wojewódzkich uległ skróceniu.
• Jednym z najważniejszych czynników determinujących popyt na mieszkania jest kredyt mieszkaniowy i jego dostępność. W 2013 r. wzrosła liczba i wartość złotowych kredytów mieszkaniowych, w wyniku czego zwiększył się także stan kredytów mieszkaniowych ogółem. Począwszy od 2011 r. ograniczona została kumulacja ryzyka związanego z kredytami walutowymi. W listopadzie 2013 r., po raz pierwszy od 2002 r., udział kredytów złotowych przekroczył 50% całego portfela kredytów mieszkaniowych.
• W analizowanym okresie nastąpiła poprawa wskaźników kredytowej dostępności mieszkania, na co wpływ miał wzrost wynagrodzeń oraz istotne zmniejszenie oprocentowania nowych złotowych kredytów mieszkaniowych.
• W 2013 r. nie było rządowych programów wsparcia nabywania mieszkań. Program Mieszkanie dla młodych, który zastąpił wielokrotnie modyfikowany i krytykowany program Rodzina na swoim wszedł w życie w 2014 r. i generował dodatkowy, kilkuprocentowy popyt na mieszkania.
• Czynsze najmu w 2013 r. w badanych miastach wojewódzkich kształtowały się na podobnym poziomie jak w 2012 r., z niewielkimi wahaniami w poszczególnych kwartałach. W I kwartale 2014 r. odnotowano niewielkie wzrosty przeciętnych czynszów, największe w Łodzi i Wrocławiu.
• Historycznie niskie oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych powodowało, że w 2013 r. w dużych miastach bardziej opłacalne było nabycie mieszkania na kredyt niż jego wynajęcie, na co wskazuje relacja kosztu odsetek kredytu na zakup mieszkania do czynszu najmu.
• Jakość kredytów dla deweloperów jest niska (ok. 28% wartości udzielonych kredytów było uznane przez banki za zagrożone), jednak kredyty te stanowią mniej niż 4% aktywów banków, które je udzielają. Kapitalizacja sektora deweloperskiego jest natomiast wysoka (kapitały własne stanowią ok. 40% sumy bilansowej firm), a bankructwa zdarzają się rzadziej niż w latach poprzednich.
• W sektorze nieruchomości komercyjnych, tj. powierzchni handlowych, biurowych oraz magazynowych obserwowano procesy narastania nierównowag. Rok 2013 był kolejnym rokiem szybkiego wzrostu podaży nowych powierzchni biurowych i handlowych. Wzrostowi wartości zawieranych na tym rynku transakcji towarzyszył wzrost stopy pustostanów. W przypadku nieruchomości finansowanych kredytami bankowymi może to oznaczać wzrost ryzyka kredytowego przy jednoczesnym pogorszeniu jakości zabezpieczenia.
• Wyniki analiz cząstkowych prowadzonych odrębnie dla 16 miast wojewódzkich wspierają wnioski z analiz prowadzonych na poziomie krajowym. W 2013 r. we wszystkich 16 analizowanych miastach w Polsce odnotowano poprawę wskaźników sytuacji mieszkaniowej, tj. wzrost zasobu mieszkaniowego na 1000 ludności, wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania w zasobie na osobę oraz spadek przeciętnej liczby osób w lokalu. Poprawa sytuacji mieszkaniowej była zróżnicowana na poszczególnych rynkach lokalnych, nastąpiła jednak w znacznej mierze na skutek niekorzystnych zmian demograficznych, tj. spadku liczby małżeństw oraz migracji ludności. W analizowanych miastach ceny mieszkań ustabilizowały się, a efekty szoków ekonomicznych z lat ubiegłych wygasły. 

POBIERZ RAPORT >>

Źródło: NBP, "Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r.", wrzesień 2014.