Polska wśród 10 najatrakcyjniejszych rynków Europy

• 2013: 73% wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych (łączna wartość €10,4 mld*) w porównaniu z rokiem 2012.

• Udział inwestorów zagranicznych w całkowitym wolumenie zawartych transakcji wyniósł 2/3, w porównaniu z 46% w 2009 roku.

Choć dla rynku inwestycyjnego w Europie kluczowe pozostają Wielka Brytania, Niemcy i Francja, to inwestorzy przejawiają duże zainteresowanie dziesięcioma innymi europejskimi rynkami: Brukselą, Amsterdamem, Luksemburgiem, Dublinem, Warszawą, Bukaresztem, Mediolanem, Rzymem, Madrytem i Barceloną.

W ciągu ostatniego roku więcej inwestorów poszukiwało okazji inwestycyjnych na tzw.rynkach niekluczowych. Wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne na tych rynkach wzrósł o 73% w 2013 roku w porównaniu do roku 2012, a łączna wartość transakcji wyniesie 10,4 miliarda euro – mówi Guillaume Delattre, Executive Regional Head International Advisory, BNP Paribas Real Estate. Nasza firma planuje rozwijać działalność zarówno na tzw. rynkach niekluczowych, jak i umacniać swoją pozycję lidera na największych rynkach w Europie – dodaje Guillaume Delattre.   

Z kilkoma wyjątkami takimi jak Polska czy Rumunia, gospodarki nie wchodzące w skład kluczowych rynków, notują negatywny lub co najwyżej nieznaczny wzrost PKB. Rynki te osiągnęły niski poziom stawek czynszu przy jednoczesnej utrzymującej się wysokiej stopie pustostanów, a wszystko to w obliczu małej ilości nowej podaży.

Różnica poziomów wysokości średnich stóp kapitalizacji na kluczowych rynkach biurowych Europy, a na pozostałych europejskich rynkach osiągnęła rekordową wysokość 160 punktów bazowych na koniec 2013 roku, podczas gdy najniższa różnica zanotowana została w 2007 roku i kształtowała się na poziomie 45 punktów bazowych.  

Ożywienie i odbicie na tzw. rynkach niekluczowych poparte jest rosnącym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych. W 2013 roku udział inwestorów zagranicznych w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł 70%, podczas gdy w 2009 roku odsetek ten wynosił 46%. Większość tych inwestorów pochodzi z krajów leżących w strefie euro oraz z Ameryki Północnej – dodaje Céline Cotasson-Fauvet, Senior Analyst, International Research, BNP Paribas Real Estate.

Rynek inwestycyjny: największy wolumen transakcji od 2009 roku

Wolumen transakcji na wymienionych 10 rynkach nieruchomości komercyjnych osiągnął 10,4 miliarda euro w 2013 roku, co oznacza wzrost o 73% w stosunku do roku 2012. Inwestorzy w głównej mierze byli zainteresowani nieruchomościami biurowymi (51% całości wolumenu) – wysokość wolumenu inwestycji w nieruchomości biurowe jest najwyższa od 2009 roku. Wartość inwestycji w nieruchomości handlowe na wymienionych 10 rynkach wzrósł o 41% w porównaniu do 2012 roku.  

Rynek najmu powierzchni: ciągłe spadki jednak w wolniejszym tempie 

W 2013 roku na 10 omawianych rynkach wynajęto 2,3 miliona m kw., co oznacza 3% spadek w porównaniu do roku 2012. Rynek najmu powierzchni biurowych ciągle spada w związku z gospodarczym spowolnieniem. Mimo, że na rynku nie przybywa nowych projektów to rośnie stopa pustostanów w związku z czym obserwujemy obniżkę stawek czynszu na rynkach, na których stopa pustostanów wzrosła najbardziej.  

Poszczególne rynki

Warszawa

Pomimo spadku o 14% w porównaniu do 2012 roku, Warszawa jest postrzegana jako stabilny rynek inwestycyjny. W 2013 roku łączna wartość wolumenu transakcji wyniosła 1,2 miliarda euro. W większości były to zakupy nieruchomości biurowych (63% wolumenu transakcji). Jedną z największych transakcji na warszawskim rynku inwestycyjnym była sprzedaż budynku biurowego Senator za 120 milionów euro (24,600 m kw. powierzchni). Zmniejszyła się liczba dostępnej powierzchni na rynku jednak w najbliższym okresie stopa pustostanów będzie rosła w związku z dużą liczbą nowych projektów.

Dublin

Dublin znajduje się na ścieżce wzrostu. Wartość wolumenu transakcji zawartych w 2013 roku jest trzykrotnie większa od tej zanotowanej w 2012 roku. Konkurencja wśród inwestorów o kluczowe nieruchomości zlokalizowane w ścisłym centrum miasta wpływa na stopy kapitalizacji. Północnoamerykańscy inwestorzy powrócili na irlandzki rynek nieruchomości komercyjnych i byli zaangażowani w kilka znaczących transakcji na przykład zakup Bishop Square (14,300 m kw. o wartości 65 milionów euro. Na rynku zmniejsza się liczb pustostanów (zanotowano spadek z 18% w 2012 roku do 14% w 2013 roku), stawki czynszów dla kluczowych nieruchomości w najlepszych lokalizacjach wzrosły o 16%. 

Amsterdam

Holandia wychodzi z recesji i ma przed sobą perspektywę rozwoju. Od 2009 roku rynek inwestycyjny nieruchomości znajduje się w stadium wzrostu, co potwierdza wzmożone zainteresowanie inwestorów zagranicznych, pochodzących głównie ze strefy euro. Zanotowano duże transakcje na rynku nieruchomości hotelowych, jak np. sprzedaż hotelu Krasnapolsky w Amsterdamie (468 pokoi za 157 milionów euro). Spadł o 2% poziom pustostanów, ale nadal pozostaje na wysoki (17,7%). Stawki pozostały stabilne.

Mediolan i Rzym

Wartość wolumenu inwestycyjnego na tych rynkach gwałtowanie wzrosła w 2013 roku w porównaniu do roku 2012 roku i wyniosła odpowiednio 1,2 i 1,1 miliarda euro. Chociaż we Włoszech inwestują głównie krajowe podmioty to można zaobserwować rosnące zainteresowanie włoskim rynkiem inwestorów zagranicznych. Dla przykładu w Mediolanie jedną z największych transakcji przeprowadził fundusz z Kataru, a dotyczyła ona inwestycji Sviluppo Porta Nuova-Varesine, w skład której wchodzi 35 000 m kw. powierzchni mieszkaniowej, 69 000 m kw. powierzchni biurowej oraz 9 000 m kw. powierzchni handlowej. Wartość transakcji wyniosła 400 milionów euro. Spada kondycja rynku powierzchni biurowych: rośnie stopa pustostanów, a stawki czynszów w kluczowych lokalizacjach spadają.

Madryd i Barcelona 

Wielu inwestorów postrzega obecną sytuację w Hiszpanii jako dobry moment do zawierania transakcji. W 2014 roku oczekiwane jest silne odbicie, które stanowi impuls do rozwoju strategii nabywania tzw. nieruchomości „corowych” czyli najlepszych budynków w danym sektorze oraz obiektów, w których możliwe będzie wygenerowanie dodatkowej wartości z posiadanych nieruchomości. Wartość zagregowanego wolumenu transakcji inwestycyjnych wyniosła 2,2 miliarda euro. Wartość wolumenu wzrosła o 74% w Madrycie i została niemal potrojona w przypadku Barcelony. Najwięcej środków zostało zainwestowanych w sektorze nieruchomości handlowych – jedną z największych transakcji była sprzedaż nieruchomości handlowych El Corte Inglés zlokalizowanych w Barcelonie za 96 milionów euro. W 2013 roku na rynku hiszpańskim najbardziej aktywni byli inwestorzy amerykańscy, którzy byli zaangażowani w większość transakcji inwestycyjnych przeprowadzonych na hiszpańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych.      

Bruksela

W 2013 roku wartość wolumenu transakcji inwestycyjnych wyniosła 1 miliard euro, co oznacza 64% wzrost w porównaniu do 2012 roku. Najwięcej transakcji zostało zamkniętych w drugim kwartale 2013 roku. Jedną z największych przeprowadzonych w Brukseli w ciągu ostatnich 12 miesięcy transakcji była sprzedaż Belair Project (64 300 m kw. za 300 milionów euro). Poziom powierzchni wynajętych spadł o 26% w porównaniu do roku 2012 jednak stawki czynszowe w kluczowych lokalizacjach pozostały na stabilnym poziomie w związku ze stosunkowo ograniczoną podażą powierzchni biurowych znajdujących w tych rejonach.

Luksemburg 

Rynek inwestycyjny zanotował 62% wzrost i pomimo tego, że znajdował się wcześniej na bardzo niskim poziomie jest to znaczący rezultat. Taki wzrost możliwy był dzięki przeprowadzeniu kilku dużych transakcji. Najbardziej znaczącą była sprzedaż Knauf Pommerloch, centrum handlowego o powierzchni 26 000 m kw. za 96,5 miliona euro. Aktywność inwestycyjna jest również napędzana przez rosnący rynek najmu powierzchni biurowych. Stawki czynszów w kluczowych lokalizacjach pozostają na stabilnym poziomie od dwóch lat na skutek ograniczonej podaży nowej powierzchni.

Bukareszt

W 2013 roku rynek inwestycyjny w Bukareszcie cieszył się rosnącym zainteresowaniem wśród inwestorów. Zanotowany 170% wzrost wartości wolumenu rok do roku jest rezultatem szczególnie niskiego poziomu w 2012 roku. Inwestorów przyciągają m.in. atrakcyjny rynek najmu i stosunkowo wysokie w porównaniu do innych krajów z regionu CEE stopy kapitalizacji. Podstawowym problemem pozostaje jednak niska dostępność kapitału (w szczególności dla lokalnych inwestorów). Popyt na nieruchomości komercyjne pochodzi głównie ze strony oportunistycznych funduszy inwestycyjnych. Największą transakcją inwestycyjną 2012 roku był zakup przez NEPI budynku biurowego Lakeview za 61,7 miliona euro. 

Źródło: BNP Paribas Real Estate