Raport NBP: W III kwartale ubiegłego roku ceny
transakcyjne nieruchomości na rynkach pierwotnym i wtórnym
ustabilizowały się, na największym z nich – warszawskim – odnotowano
nieznaczny ich wzrost.
Narodowy Bank Polski opublikował 27
stycznia kwartalną informację o cenach mieszkań i sytuacji na rynku
nieruchomości. Wynika z niej, że w III kwartale 2013 r. kontynuowane
były najważniejsze trendy z poprzedniego kwartału.
W sześciu
największych miastach, już piąty kwartał z rzędu, spadła liczba mieszkań
oczekujących na sprzedaż. Było to konsekwencją rosnącej sprzedaży
mieszkań, jak i wzrostu popytu na lepsze mieszkania. Dodatkowo obniżka
stóp procentowych przełożyła się na wzrost popytu kredytowego i
gotówkowego na największych rynkach. Rosnący popyt i malejąca nadwyżka
mieszkań na rynku pierwotnym spowodowały z kolei zahamowanie spadkowej
tendencji cen mieszkań na rynku zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Ceny
na obu rynkach ustabilizowały się, a na warszawskim zauważalny jest ich
wzrost. We wszystkich analizowanych miastach aktualnie średnie ceny
transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym.
Zahamowanie tendencji spadkowej cen, wzrost popytu i spadek nadwyżki
kontraktów na budowę mieszkań to czynniki wpływające na poprawę kondycji
sektora deweloperskiego. Choć z danych GUS wynika, że pogorszyła się
rentowność firm deweloperskich, to analiza NBP wskazuje jednak, iż
budowa mieszkań jest rentowna. Liczba bankructw firm deweloperskich jest
niewielka w porównaniu do innych sektorów, a na tle całej gospodarki
ich sytuacja wydaje się być stabilna. Natomiast zaobserwowane problemy
finansowe niektórych dużych deweloperów wynikają przede wszystkim z
zadłużenia oraz wzrostu kosztów i zaburzenia płynności.
Łączna
liczba noworozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych w dwóch pierwszych
kwartałach 2013 r. zmniejszała się, natomiast w III kwartale (w
porównaniu do III kw. 2012 r.) odnotowano wzrost. Zjawisko to znajduje
potwierdzenie w sprawozdawczości finansowej firm deweloperskich. Gdyby
ta krótkookresowa tendencja wzrostowa okazała się trwała, to za dwa lata
na rynku pojawiłoby się więcej kontraktów na budowę mieszkań, a wzrost
cen byłby umiarkowany.
Analiza sytuacji na rynku
nieruchomości w Polsce w III kwartale 2013 r. prowadzi do na-stępujących
wniosków:
- W III kw. br. wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast na rynku pierwotnym i wtórnym Warszawy odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnych. Aktualnie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach.
- Spadek rynkowych stóp procentowych po decyzjach RPP spowodował znaczną poprawę wszystkich wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Wypłaty brutto kredytów mieszkaniowych były na nieco wyższym poziomie w relacji zarówno do poprzedniego okresu, jak i analogicznego okresu roku poprzedniego. W przypadku kredytów walutowych utrzymuje się tendencja (obserwowana od początku 2012 r.) coraz większych spadków należności od gospodarstw domowych (po korektach kursowych). Jest to wynikiem spłat oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań kredytów. Utrzymywanie się stabilnego poziomu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym było wspierane przez zakupy gotówkowe.
- Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości oraz jakość tych kredytów pozostają stabilne. Nieznacznie spadło saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań, a jakość tych należności poprawiła się lekko.
- W trzech kwartałach br. liczba mieszkań oddanych do użytku była podobna jak w tym samym okresie poprzedniego roku. Skumulowana liczba rozpoczętych inwestycji była najniższa od 2005 r., jednak przyrosty w III kwartale są wyższe od obserwowanych w poprzednim roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę była najniższa od 2006 r. Piąty kwartał z rzędu w 6 największych miastach spadała liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż.
- Z danych GUS wynika pogorszenie wskaźników rentowności firm deweloperskich. Jednak analiza NBP sektora deweloperskiego wskazuje, że budowa mieszkań jest rentowna, skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich pozostają stabilne, a nawet zaczynają rosnąć. Liczba bankructw firm deweloperskich jest niewielka w relacji do innych sektorów. Sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się być stabilna na tle całej gospodarki. Natomiast zaobserwowane problemy finansowe niektórych dużych firm deweloperskich wynikają przede wszystkim z dużego zadłużenia się oraz wzrostów kosztów finansowych przy jednoczesnych problemach płynnościowych. Brak płynności tych firm wynika ze spadku sprzedaży mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem oferty mieszkań do oczekiwań klienta dot. wielkości i lokalizacji mieszkania oraz ceny mieszkania.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz