RYNEK INWESTYCYJNY NIERUCHOMOŚCI MAGAZYNOWYCH W REGIONIE EMEA W CZWARTYM KWARTALE 2013 r.

Kolejna rewolucja przemysłowa

• Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych w regionie EMEA wzrosła w IV kw. 2013 r. o 33 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wyniosła 5,6 mld euro.
• Udział tego sektora w rynku nieruchomości wzrósł z 7,9 proc. w 2012 r. do 9,8 proc.
• Wolumen obrotów rok do roku wyniósł 16,96 mld euro i był najwyższy od sześciu lat.
• Rosnący popyt powoduje presję wzrostową na ceny. W 2013 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości zmniejszyły się o 5 punktów bazowych.
• Przy wystarczającej podaży wolumen transakcji inwestycyjnych w 2014 r. może wzrosnąć o 18 proc. do 20 mld euro.

W regionie EMEA utrzymuje się wysoka dynamika aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości magazynowych. Wartość transakcji inwestycyjnych wzrosła w ubiegłym roku o 57,4 proc. do najwyższego poziomu od sześciu lat. Dla porównania wolumen obrotów dla całego rynku wzrósł o 27,3 proc, a w segmencie nieruchomości handlowych i biurowych odpowiednio o 19 proc. i 22 proc. Oznacza to, że udział sektora magazynowego w rynku wynosi obecnie ok. 10 proc., czyli najwięcej od 2004 r.

Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości magazynowe w regionie EMEA

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data

Nick Jones, dyrektor działu inwestycji w nieruchomości magazynowe w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Na naszych oczach zachodzi praktycznie kolejna rewolucja przemysłowa w wyniku pojawienia się modelu sprzedaży wielokanałowej i zmian w łańcuchu dostaw. Obecnie mamy do czynienia nie tylko z cyklicznym ożywieniem, lecz także dużymi zmianami strukturalnymi, gdyż coraz więcej inwestorów dostrzega w nieruchomościach magazynowych potencjał realnego wzrostu w przyszłości”.

Popyt na rynku inwestycji w nieruchomości magazynowe generują różni inwestorzy krajowi i zagraniczni, ale w ubiegłym najbardziej aktywni byli gracze północnoamerykańscy, a także kupujący z Azji i Europy. Istotnym czynnikiem wzrostu aktywności inwestycyjnej było pojawienie się na rynku szeregu ambitnych inwestorów posiadających wystarczające środki i zainteresowanych dużymi portfelami aktywów. Spowodowało to jednocześnie wzrost cen portfeli nieruchomości, co utrudnia wejście na rynek wielu mniejszym funduszom inwestycyjnym.

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Rynki najmu, deweloperski i inwestycyjny będą nadal się rozwijać, co wpisuje się w globalny trend, którego źródłem jest wzrost obrotów w handlu internetowym i stacjonarnym. Z tego względu na rynku nieruchomości magazynowych może się utrzymać większa dynamika wzrostu inwestycji w porównaniu z innymi sektorami, a wolumen transakcji inwestycyjnych może wzrosnąć w bieżącym roku o 18 proc. i po raz pierwszy w historii osiągnąć poziom 20 mld euro”.

Rosnący popyt spowoduje wzrost presji na stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na najważniejszych rynkach, ale wobec poszukiwania przez inwestorów nowych możliwości inwestycyjnych wzrośnie również zainteresowanie rynkami drugorzędnymi oferującymi wyższe stopy kapitalizacji. David Hutchings powiedział: „Wzrost płynności przyczyni się do spadku stóp kapitalizacji dla nieruchomości drugorzędnych na wielu rynkach, ale inwestorzy powinni koncentrować się w większym stopniu na jakości lokalizacji, aktywów i lokalnej siły roboczej niż na różnicy pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych i drugorzędnych nieruchomości”.

Wzrasta popyt wśród najemców na nowoczesne nieruchomości magazynowe, ponieważ przedsiębiorstwa zaczynają ponownie inwestować oraz rosną wydatki na logistykę i outsourcing. Rośnie także zainteresowanie nowymi rodzajami powierzchni dystrybucyjnej, między innymi obiektami przeładunkowymi typu cross-docking. Nick Jones powiedział: „Na rynku pojawiają się nowe subsektory powierzchni magazynowych związane z handlem internetowym. Sieci handlowe są zainteresowane zmniejszeniem kosztów łańcucha dostaw, aby zachować przewagę konkurencyjną oraz efektywniej go wykorzystywać w celu zwiększenia udziału w rynku dzięki lepszej obsłudze”.

Na tle pozostałych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w sektorze magazynowym odnotowano mniejszy kwartalny wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych pomimo wysokich obrotów w skali rocznej. W stosunku do poprzedniego kwartału w czwartym kwartale 2013 r. wartość inwestycji wzrosła o 33 proc. w porównaniu z 58-procentowym wzrostem dla całego rynku. Ponadto niewystarczająca podaż nowoczesnych aktywów w wielu obszarach nadal ogranicza aktywność inwestycyjną w tym sektorze.

Nick Jones powiedział: „Znalezienie aktywów nie jest łatwe, ale nadchodzący rok może przynieść wzrost inwestycji spekulacyjnych w najważniejszych hubach logistycznych. Dzięki wchodzeniu na kolejne rynki silniejszych deweloperów pojawiają się obiekty wysokiej jakości o bardziej ujednoliconych standardach, co ułatwia dostęp do rynku. Większym zainteresowaniem będą zapewne cieszyć się tereny inwestycyjne typu brownfield niż greenfield, a w projektach budynków nadal będą uwzględniane różnorodne modernizacje techniczne: od automatycznych systemów przeciwpożarowych po systemy zarządzania zapasami. Utrzyma się również dotychczasowy popyt na powierzchnię zgodną z zasadami zrównoważonego rozwoju, a wielu inwestorów, w szczególności fundusze niemieckie, oczekuje obecnie certyfikacji BREEAM lub LEED na wysokim poziomie”.

Wielka Brytania, Francja i Niemcy są największymi rynkami inwestycyjnymi w większości sektorów, ale w przypadku nieruchomości magazynowych do tego grona można zaliczyć również Szwecję. W 2013 r. udział tych czterech państw w sektorze magazynowym wyniósł 70,4 proc., co oznacza spadek z 71,8 proc. w 2012 r., za sprawą większej aktywności inwestorów w Rosji, Holandii i Norwegii. Natomiast największe wzrosty inwestycji odnotowano na rynkach średniej wielkości takich jak Włochy, Czechy i Dania.

Soren Rodian Olsen, dyrektor działu inwestycji w nieruchomości magazynowe w firmie Cushman & Wakefield Polska, powiedział: „Obok trzech najważniejszych rynków Polska zajmuje bardzo ważne miejsce w strategiach inwestycyjnych dużych inwestorów w Europie kontynentalnej. W 2013 r. wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości magazynowych osiągnęła ponownie rekordowy poziom Przewidujemy, że trend ten utrzyma się również w bieżącym roku pomimo coraz bardziej ograniczonej podaż atrakcyjnych portfeli aktywów i pojedynczych nieruchomości z umowami najmu na długi okres czasu”.

Pod względem poszczególnych regionów najszybszy wzrost na rynku nieruchomości magazynowych w ubiegłym roku odnotowano w Europie Południowej – o 266 proc. Jednak dotyczył on wzrostu inwestycji z bardzo niskiego poziomu początkowego i rynku, na którym inwestycje w obiekty magazynowe stanowiły w 2013 r. zaledwie 2,5 proc. łącznych obrotów. Niemniej jednak wielu inwestorów interesuje się Europą Południową, zwłaszcza Hiszpanią, która charakteryzuje się niedoborem aktywów hamującym rozwój rynku. Natomiast w Europie Wschodniej wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł o 89 proc. W tym regionie na sektor nieruchomości magazynowych przypadło 15,6 proc. łącznego wolumenu inwestycji za sprawą postępującej modernizacji infrastruktury i handlu, która przyczynia się do większej aktywności generującej silniejszy popyt. Udział w rynku Europy Środkowej wyniósł 14,6 proc., ale wzrost w tym regionie był w ubiegłym roku nieznacznie mniejszy (36 proc.).

Wykres 2 – Najbardziej popularne regiony pod względem inwestycji w nieruchomości magazynowe

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data

David Hutchings powiedział: „Wydarzenia na Ukrainie utrudniają formułowanie dokładnych prognoz. Jednak jeżeli sytuacja na to pozwoli, popyt może wzrosnąć zarówno w Europie Środkowej, jak i Wschodniej ze względu na duże znaczenie dostępności siły roboczej i wysokości kosztów pracy dla firm planujących ekspansję. Z kolei inwestorzy - w ślad za najemcami - mogą zwiększyć poziom aktywności inwestycyjnej w regionie. Jednak na wszystkich rynkach inwestorzy bardziej interesują się poszczególnymi miastami niż krajami czy regionami i największego wzrostu inwestycji można oczekiwać w przypadku miejskich obiektów logistycznych. Istotną rolę mogą również nadal odgrywać duże regionalne centra dystrybucyjne obsługujące takie obiekty, a także rynki zagraniczne i węzły transportowe”.

Źródło: Cushman & Wakefield