Londyn nadal najdroższą lokalizacją biurową świata

Wzrost czynszów w londyńskiej dzielnicy West End o 5 proc.za sprawą silnego popytu i malejącej podaży

• Londyn najdroższą lokalizacją biurową świata drugi rok z rzędu
• Hongkong ponownie na drugiej pozycji rankingu za Londynem
• W skali światowej czynsze wzrosły o 3 proc.

Z najnowszego raportu firmy Cushman & Wakefield dotyczącego powierzchni biurowych na świecie Office Space Across the World wynika, że londyńska dzielnica West End została drugi rok z rzędu najdroższą lokalizacją biurową świata przed Hongkongiem.

W 2013 r. silny popyt i malejąca podaż powierzchni biurowej wysokiej jakości spowodowały wzrost czynszów w dzielnicy West End o 5 proc. Natomiast w hongkońskiej dzielnicy Central czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie, wskutek czego zwiększyły się różnice pomiędzy tymi dwoma lokalizacjami pod względem wysokości łącznych kosztów najmu.

Digby Flower, dyrektor generalny Cushman & Wakefield w Wielkiej Brytanii i dyrektor działu ds. rynków londyńskich, powiedział: „Londyn nadal przyciąga wiele międzynarodowych firm i zyskuje na atrakcyjności w skali globalnej. Czynsze w 2014 r. mogą znacząco wzrosnąć wskutek bardzo ograniczonej dostępności powierzchni biurowej w dzielnicy West End i niesłabnącego popytu ze strony wszystkich sektorów”.

W 2013 r. czynsze w skali światowej wzrosły trzeci rok z rzędu o 3 proc., ale tempo wzrostu we wszystkich trzech regionach było stosunkowo niewielkie. Jednak na niektórych rynkach takich jak Afryka i Bliski Wschód czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe wzrosły aż o 10 proc.

Moskiewski centralny obszar biznesu (COB) awansował z szóstej pozycji w ubiegłorocznym rankingu na trzecie miejsce ze względu na utrzymujący się w ciągu ostatnich 12 miesięcy wysoki poziom czynszów i stabilny popyt na rynku najmu. Natomiast w większości lokalizacji krajów Azji i Pacyfiku, w tym w Pekinie, Tokio oraz rejonie Connaught Place w New Delhi, czynsze nie uległy znacznym zmianom. Jednak obszar Connaught Place spadł z czwartego miejsca na ósme wskutek umocnienia się w 2013 r. zarówno dolara amerykańskiego, jak i euro wobec indyjskiej rupii, co wpłynęło na zmianę pozycji New Delhi w rankingu pod względem łącznych kosztów najmu liczonych w dolarach czy euro.

NAJDROŻSZE LOKALIZACJE BIUROWE ŚWIATA - RANKING WG KRAJÓW
POZ. W 2013 R.	poz. w 2014 r.	kraj	miasto	lokalizacja	koszt najmu (eur/mkw./rok)		koszt najmu (USd/st.kw./rok)
1	1	Wielka Brytania	Londyn	West End		2122	271,61
2	2	Hongkong	Hongkong	Central		1432	183,32
6	3	Rosja	Moskwa	COB		1092	139,80
7	4	Chiny	Pekin	COB		1027	131,48
5	5	Japonia	Tokio	COB (5 okręgów centralnych)		1003	128,34
8	6	USA	Nowy Jork	Midtown (Madison/Piąta Aleja)		993	127,09
3	7	Brazylia	Rio de Janeiro	Zona Sul		991	126,87
4	8	Indie	New Delhi	Connaught Place		959	122,73
10	9	Francja	Paryż	COB		895	114,58
9	10	Australia	Sydney	COB		844	108,05
33	37	Polska	Warszawa	COB		395	50.60

Źródło: Cushman & Wakefield 2014

Definicja kosztów najmu

Łączne koszty najmu uwzględniają czynsze, opłaty eksploatacyjne i lokalne podatki płatne przez najemcę, co umożliwia bezpośrednie porównanie poszczególnych państw.

EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka)

W Europie niedobór powierzchni biurowej wysokiej jakości dotyczył szeregu rynków, w tym Londynu i Frankfurtu, a rosnący popyt w tych miastach wywierał presję wzrostową na czynsze. W skali całego regionu ubiegłoroczne wzrosty czynszów były stosunkowo nieduże przy znacznym zróżnicowaniu pomiędzy poszczególnymi rynkami. W 2013 r. czynsze wzrosły w Europie o 3 proc., czyli najwięcej od czasu spowolnienia gospodarczego w 2008 r.

Największą dynamikę w regionie EMEA odnotowano w krajach Bliskiego Wschodu i Afryki, w których czynsze wzrosły w ubiegłym roku o 14  proc. Wobec poprawy nastrojów wśród przedsiębiorców zarówno w Katarze, jak i Dubaju, wzrosła aktywność na rynkach biurowych, co przełożyło się także na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie w tych lokalizacjach odpowiednio o 10 proc. i 5 proc. Jednak w ubiegłym roku wśród państw regionu EMEA czynsze najbardziej wzrosły w RPA - o prawie 30 proc. Przy wyjątkowo wysokim poziomie aktywności na rynku najmu w Republice Południowej Afryki odnotowano jednocześnie bardzo duży wzrost liczby dużych transakcji.

James Young, dyrektor biur firmy Cushman & Wakefield w regionie EMEA, powiedział: „Niewystarczająca podaż powierzchni wysokiej jakości w krajach regionu EMEA zmusi wielu najemców do przyspieszenia działań w celu pozyskania powierzchni na rynkach o ograniczonych zasobach. Presja na czynsze za najlepsze powierzchnie może się utrzymać ze względu na prognozowaną niewielką podaż nowych obiektów biurowych aż do drugiej połowy 2014 r.”.

Richard Aboo, Partner, dyrektor działu powierzchni biurowych w warszawskim oddziale Cushman & Wakefield, powiedział: „Pozytywne prognozy ekonomiczne dla Polski na lata 2014-2015 wskazują dalszy rozwój rynku nowoczesnej powierzchni biurowej, przy czym wysoka presja na stawki czynszowe powinna utrzymać się w kolejnych latach. W 2013 r. wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie osiągnął najlepszy w historii wynik 633.600 mkw. Wzrost podaży oraz pustostanów w istniejących projektach wskazuje, że cykl koniunkturalny rynku znajduje się w fazie silnego wzrostu siły negocjacyjnej najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub poszukujących lepszego standardu powierzchni. Redukcja stawek czynszowych dotknęła przede wszystkim powierzchnie zlokalizowane w centrum miasta, gdzie w najlepszych budynkach stawki bazowe spadły do poziomu 25 EUR, czyli były o ok. 1,5 EUR niższe niż na koniec grudnia 2012 r. Na spadki stawek czynszowych szczególnie narażeni są właściciele istniejących budynków, których zdolność konkurowania z nowymi projektami w budowie oraz planowanymi jest często ograniczona”.

Ameryka Północna i Południowa

Po dwucyfrowych wzrostach w 2012 r. tempo wzrostu stawek czynszowych za najlepsze powierzchnie w obu Amerykach znacznie spowolniło do zaledwie 1 proc. w skali całego regionu. W Ameryce Południowej wynikało to z mniejszej aktywności na najważniejszych rynkach, tj. w Argentynie i Brazylii, a utrzymująca się w obu tych krajach niepewna sytuacja gospodarcza spowodowała spadek zarówno popytu wśród najemców, jak i czynszów za najbardziej atrakcyjne powierzchnie.

Rosnący popyt w ciągu roku w Ekwadorze i Kolumbii nie był w stanie zniwelować spadków czynszów na większych rynkach. W 2014 roku może wzrosnąć niepewność w Ameryce Południowej, a obawy o stan gospodarki mogą ujemnie wpłynąć na optymizm przedsiębiorców w wielu lokalizacjach. Niemniej jednak rozwój gospodarczy Ameryki Północnej przyczyni się do coraz większej stabilności w całym regionie.

Popyt w Stanach Zjednoczonych wzrósł w 2013 r. wobec szybszego niż przewidywano tempa ożywienia gospodarki – odnotowano wysoki poziom aktywności na rynku najmu oraz poprawę nastrojów w sektorze przedsiębiorstw. Jednak wzrosty czynszów nie były jednakowe we wszystkich lokalizacjach kraju, przy czym największe dotyczyły Nowego Jorku (Manhattan) i Bostonu. W 2014 r. utrzyma się trend wzrostowy czynszów w USA, co przełoży się na wzrosty czynszów w skali całego regionu.

Ron Lo Russo, prezes firmy Cushman & Wakefield w regionie stanów Nowy Jork, New Jersey i Connecticut, powiedział: „Środkowy Manhattan (Aleje Madisona i Piąta) został ponownie najdroższym rynkiem powierzchni biurowych obu Ameryk. W okolicy Alej Madisona i Piątej znajduje się wiele bardzo prestiżowych nieruchomości biurowych, w których czynsze wywoławcze są wyższe niż przy innych ulicach. Lokalizację tę cenią sobie tacy najemcy jak fundusze hedgingowe i firmy private equity, które są gotowe płacić nawet trzycyfrowe czynsze”.

Azja i Pacyfik

W 2013 r. czynsze w skali całego regionu Azji i Pacyfiku wzrosły o niecałe 2 proc. W pierwszej połowie roku warunki gospodarcze nie sprzyjały ożywieniu, ale drugie półrocze przyniosło wzrosty na najważniejszych rynkach, tj. w Chinach i Japonii. Niemniej jednak w rankingu najdroższych lokalizacji biurowych świata znalazło się szereg miast tego regionu: Hongkong utrzymał się na drugim miejscu, Pekin uplasował się na czwartej pozycji, a Tokio – na piątej. Podobnie jak w 2013 r. w bieżącym roku czynsze utrzymają się raczej na niezmienionym poziomie ze względu na niewielki i stabilny popyt na powierzchnie biurowe, ale jednocześnie wzrośnie zakres oferowanych najemcom zachęt.

Podobnie jak w 2013 r., w bieżącym roku utrzyma się niewielki, ale trwały wzrost gospodarczy, co przełoży się na wzrost popytu wśród najemców w całym regionie Azji i Pacyfiku. Głównym motorem ożywienia będą najważniejsze gospodarki regionu, czyli Chiny, Japonia i kraje Azji Południowo-Wschodniej, w których popyt na powierzchnie biurowe wzrośnie w ciągu roku najbardziej.

Cushman & Wakefield